韓国銀行が7月と8月の2会合連続で政策金利を引き上げたものの、住宅ローン金利の動きは一様ではない。変動型はCOFIX、固定型や混合型は金融債など、それぞれ参照する基準金利が異なるためだ。既存の変動型ローンも金利の見直し時期が契約ごとに異なり、利上げの影響が家計の利払い負担に及ぶタイミングにはずれが生じる。

金融業界によると、韓国銀行の金融通貨委員会は7月16日に政策金利を年2.50％から2.75％へ0.25ポイント引き上げ、8月27日にも0.25ポイントの追加利上げを決めた。2カ月で計0.50ポイントの上昇となった。

7月の家計向け貸出金利も上昇した。韓国銀行によれば、預金銀行の新規取扱額ベースの家計向け貸出金利は年4.64％と前月比0.14ポイント上昇。住宅ローン金利は年4.48％で、同0.12ポイント上がった。

住宅ローンの内訳では、固定型が年4.76％と前月比0.23ポイント上昇し、変動型も年4.35％と0.08ポイント上がった。

同じ住宅ローンでも固定型と変動型で上昇幅に差が出るのは、政策金利がそのまま個別商品の貸出金利に反映されるわけではないためだ。政策金利の変更は、短期・長期の市場金利や銀行の資金調達コストに影響を及ぼした後、各商品の基準金利を通じて貸出金利に波及する。

変動型住宅ローンの代表的な基準金利がCOFIXだ。COFIXは、国内8行が実際に調達した定期預金や定期積金、金融債などの金利を基に算出する、資金調達コストを示す指数である。

7月の新規取扱額ベースのCOFIXは年3.18％で、6月の3.05％から0.13ポイント上昇した。4月の2.89％から、5月2.90％、6月3.05％、7月3.18％と4カ月連続で上昇し、2024年12月の3.22％以来、1年7カ月ぶりの高水準となった。

この上昇は、新規の変動型住宅ローン金利にも反映されている。KB Kookmin Bankは8月19日から、新規取扱額ベースのCOFIXに連動する6カ月変動型住宅ローン金利を年4.25〜5.65％から4.38〜5.78％へ0.13ポイント引き上げた。Woori Bankも同基準の変動型住宅ローン金利を年4.56〜5.76％から4.69〜5.89％へ見直した。

もっとも、COFIXの上昇幅を政策金利の引き上げ幅と単純比較することはできない。COFIXには複数の調達手段の金利が反映されるうえ、市場金利が先行して金融政策見通しを織り込むこともあるためだ。次回のCOFIXは公表される予定だ。

一方、COFIXが上昇しても、既存の変動型ローン利用者の金利が同時に見直されるわけではない。既存契約では、あらかじめ定めた金利見直し周期が到来した時点で新たなCOFIXが適用されるため、実際の金利変更時期は借り手ごとに異なる。

例えば6カ月変動型の住宅ローンでは、COFIXが上昇しても次の見直し日までは従来の金利が維持される。その後、見直し時に上昇したCOFIXが反映されれば、利払い負担が増える。同じ変動型でも、契約上の見直し日によって利上げの影響を受ける時期が異なる構図だ。

固定型や、一定期間金利を固定する混合型住宅ローンは、主に金融債など長期の市場金利の影響を受ける。韓国の主要5銀行の混合型住宅ローンでは、銀行債5年物を主要な基準金利としている。こうした長期金利は将来の金融政策見通しを先取りして動くため、政策金利の変更に先行して上昇することがある。

市中銀行の関係者は「追加利上げ局面では、固定型住宅ローンの基準となる金融債金利が先に上がり、その後に変動型の基準であるCOFIXが追随する構造だ」と説明した。

足元では、新規の借り手の間で、相対的に金利水準の低い変動型を選ぶ動きが強いという。同関係者は「住宅ローンは借入額が大きく、顧客は当面の元利金負担が小さい金利タイプを選ぶ傾向が強い」としたうえで、「最近の新規住宅ローンでは、変動型と固定型の選択比率はおおむね9対1の水準だ」と話した。

今後の追加利上げ観測も、貸出金利には上昇圧力として作用しそうだ。韓国銀行は2会合連続の利上げ後も、追加利上げの可能性を残している。シン・ヒョンソン総裁は8月27日の金融通貨委員会後の記者会見で、今後6カ月の政策金利見通しを示す委員のドットチャート中央値が年3.25％だと明らかにした。現行の政策金利を0.25ポイント上回る水準である。

シン総裁は、今後6カ月に予定される4回の金融通貨委員会について「今より1回上げる、その程度」と述べ、緩やかな追加利上げを見込んでいると説明した。

Hana Securitiesは、今後の金融政策を見通すうえでは追加利上げの時期より最終到達点が重要だとみる。11月と来年2月の追加利上げを経て、政策金利は年3.50％まで上昇すると予想。現時点の債券市場には、この最終金利水準が十分には織り込まれていないと判断した。

債券市場で最終金利の見通しがさらに織り込まれ、市場金利が上昇すれば、金融債を基準とする固定型や混合型の住宅ローン金利には引き続き上昇圧力がかかる可能性がある。変動型も、銀行の資金調達コストとCOFIXを通じて、時間差を伴い影響を受ける公算が大きい。

政策金利の引き上げが貸出金利に反映される時期と幅は、商品によって異なる。足元の金利水準の低さから変動型を選ぶ新規借り手は多いが、COFIXの上昇基調が続き、追加利上げも現実味を増せば、既存の変動型利用者の利払い負担も見直し時期に応じて段階的に重くなる可能性がある。

銀行業界では、既存の変動型利用者が今後借り換えを検討する際には、金利差だけでなく中途返済手数料も含めて判断する必要があるとの見方が出ている。

別の市中銀行関係者は「金利が上がれば、中途返済手数料も踏まえて、既存ローンを維持した方がよいのか、別の商品に借り換えるべきかを計算できる」としたうえで、「新規の借り手も返済余力と今後の金利変動の可能性を考慮し、金利タイプを選ぶ必要がある」と述べた。