政府による不動産総合対策の公表を控え、金融業界で融資審査の引き締めが強まっている。政府が早ければ来月、税制・金融・供給を柱とする総合対策を打ち出すとの観測が広がる中、銀行各行は信用貸出の上限引き下げや当座貸越（マイナス通帳）の管理強化など、先回りの対応を進めている。

住宅ローンや賃貸保証金ローンを巡る規制の詳細が固まる前から、家計向け融資の増勢を意識した自主的な引き締めが本格化している格好だ。

金融業界によると、政府は来月、不動産税制の改編方針とあわせて、金融・供給面を含む総合対策の公表を検討しているという。イ・ジェミョン大統領もこれまで、不動産政策について税制、金融、規制、供給を一体で見直す考えに言及していた。

一方、政府は最近オンライン上で拡散した「6月の不動産総合対策」に関する投稿については、事実ではないとして否定している。

金融業界がとりわけ注視しているのは、賃貸保証金ローンに対する規制強化だ。市場では、居住していない住宅を1戸保有する層を対象に、新規の賃貸保証金ローン保証を制限したり、保証比率を引き下げたりする案が取り沙汰されている。

賃貸保証金ローンは、住宅都市保証公社（HUG）や韓国住宅金融公社（HF）、SGIソウル保証などの保証をもとに銀行が取り扱っている。このため、保証が絞られれば、実質的に融資供給が難しくなる可能性がある。

保証比率が下がれば、銀行が負う損失リスクは高まり、審査基準が一段と厳しくなる公算が大きい。

既存融資の満期延長も論点に浮上している。居住していない住宅を1戸保有する借り手のうち、投機的需要とみなされる層については、賃貸保証金ローンの延長を制限する案も議論されている。

もっとも、賃貸保証金ローンは満期時に貸主から保証金の返還を受けて返済する仕組みであるため、DSR（総負債元利金返済比率）の算定に元本まで反映する方式には慎重論が出る可能性が高い。足元では一部の1住宅保有者による首都圏・規制地域での賃貸保証金ローンについて、利息返済分のみをDSR算定に含めている。

第2金融圏に対する信用貸出規制の強化も、市場の関心を集めている。住宅ローンや銀行の信用貸出が絞られれば、需要が貯蓄銀行や相互金融、カード会社などへ流れる可能性があるためだ。

政府はこれまでも、不動産市場と金融の結び付きを弱める方向で家計債務管理を強化してきた。第2金融圏を通じた迂回的な借り入れを抑えることも、総合対策の柱の一つとして挙がっているが、現時点では確定していない。

こうした中、銀行は信用貸出の管理を急いでいる。金融委員会は最近の家計債務点検会議で、5月の金融圏全体の家計向け融資が9兆3000億ウォン増えたと公表した。

住宅ローンの増加幅は縮小した一方、その他の融資が増加に転じ、家計向け融資全体の伸びが拡大した。金融当局は家計債務の非常管理体制を稼働し、管理目標を守れなかった金融機関への点検を強化する方針だ。

これを受け、各行はまず信用貸出の上限見直しに動いている。KB Kookmin Bankは16日から、一般信用貸出の上限を1億ウォン（約1100万円）、当座貸越の上限を5000万ウォン（約550万円）に制限した。

Shinhan Bankは、利用率の低い当座貸越について、満期延長時に利用限度額を減額する方式で管理を強化している。

Hana Bankも12日から、個人向け信用貸出の上限を1億ウォン程度に引き下げ、当座貸越の未使用枠の管理強化に乗り出した。Woori Bankは12日から、非対面の信用貸出借り換え商品の受け付けを停止した。

この動きはインターネット専門銀行にも広がっている。市中銀行が信用貸出の上限を引き下げることで、相対的に融資を受けやすい先に需要が集中する可能性が高まっているためだ。

金融業界によると、この日、一部のインターネット専門銀行では1日当たりの貸出枠が午前9時前に埋まるケースもあったという。

KakaoBankは22日から、当座貸越の上限を従来の最大2億4000万ウォン（約2640万円）から1億ウォン（約1100万円）に引き下げる。7月からは、利用率の低い高額の当座貸越口座について、延長時の限度額を減額する。

K Bankは、最大3億ウォン（約3300万円）の当座貸越商品の新規取り扱いを7月末まで一時停止した。

Toss Bankも18日から、信用貸出と当座貸越の上限をそれぞれ1億ウォン（約1100万円）、5000万ウォン（約550万円）に引き下げる。融資残高の急拡大を防ぐため、一定水準を超えた場合には融資申請を制限する可能性があるとしている。

銀行による融資引き締めは、政府の家計債務管理方針を踏まえた先行対応とみられる。最近の株式市場の活況で、信用貸出を活用した投資資金の需要が増える中、不動産対策の公表前に資金を確保しようとする動きも強まりかねないためだ。

金融機関としては、融資の増加ペースを抑えられなければ、今後、金融当局による管理が一段と厳しくなる可能性がある。

一方で、規制が広範囲に及べば、実需層の資金調達負担は重くなりかねない。賃貸保証金ローンの保証縮小は、賃貸居住者の自己資金負担を押し上げる可能性があり、信用貸出の上限引き下げは住宅購入時の不足資金を補う需要にも影響し得る。

規制が第2金融圏にまで広がれば、迂回的な借り入れを抑える効果は大きくなる一方、中・低信用層の資金アクセスが低下する可能性もある。

来月の公表が見込まれる不動産総合対策の焦点は、投機資金の遮断と実需層の保護をどう両立させるかにあるとの見方が出ている。政府が各種融資を同時に絞り、家計債務管理を強めれば、金融業界の融資成長は大きく鈍化するとの見方もある。

その半面、規制強化前の駆け込み需要が集中すれば、実需層の資金繰りが一段と難しくなるとの懸念もくすぶる。

金融業界関係者は「融資規制の強化が予告されるほど、借り手の間では『閉ざされる前に借りておこう』という心理が強まりやすい」とした上で、「こうした需要が銀行窓口に集中すれば、限られた融資余力が投資性の資金需要に先に振り向けられ、実需層や中・低信用の借り手が第2金融圏へ押し出される恐れがある」と話した。