Hàn Quốc đã nới đáng kể mục tiêu kiểm soát tín dụng hộ gia đình sau nửa đầu năm. Ngày 13/8, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) cho biết sẽ nâng mục tiêu tăng trưởng dư nợ hộ gia đình năm nay từ 1,5% lên 3%, qua đó mở rộng dư địa cho vay của toàn hệ thống từ khoảng 30 nghìn tỷ won lên gần 60 nghìn tỷ won. Nhà chức trách cũng dành một phần hạn mức cho các khoản vay phục vụ nhu cầu thực, trong bối cảnh nhiều ngân hàng siết giải ngân để bám chỉ tiêu tăng trưởng.

Theo “Gói giải pháp tài chính tổng hợp nhằm ổn định thị trường bất động sản” được FSC công bố cùng ngày, phần dư địa tăng thêm sẽ được ưu tiên cho các khoản vay liên quan đến nguồn cung nhà ở như chi phí di dời, vay cầu nối và vay thanh toán phần còn lại, đồng thời hỗ trợ ổn định chỗ ở cho người trẻ và tháo gỡ khó khăn vốn cho người vay có nhu cầu thực.

### Điều chỉnh mạnh mục tiêu sau nửa đầu năm

Đây được xem là bước điều chỉnh đáng kể đối với định hướng kiểm soát tín dụng hộ gia đình được Chính phủ Hàn Quốc đặt ra từ đầu năm.

FSC cho biết khi xây dựng mục tiêu 1,5%, cơ quan quản lý dựa trên bối cảnh thị trường khác với hiện nay. Tuy nhiên, diễn biến của thị trường nhà ở và tài sản đã thay đổi, trong khi các tổ chức tài chính đẩy mạnh kiểm soát giải ngân để giữ chỉ tiêu tăng trưởng, khiến bất tiện đối với người vay có nhu cầu thực ngày càng gia tăng.

Tại cuộc họp báo, FSC nhận định bối cảnh hiện tại đã “khác rõ rệt” so với thời điểm đặt mục tiêu đầu năm. Giao dịch nhà ở tăng lên, vay tín chấp cũng tăng nhanh. Nếu giữ nguyên mục tiêu cũ, dư địa cho vay dành cho người mua nhà để ở, đặc biệt là người vay thế chấp, có thể bị thu hẹp quá mức. Theo cơ quan này, việc điều chỉnh trần tăng trưởng trong bối cảnh mới là cần thiết.

Trên thực tế, để bảo đảm chỉ tiêu cả năm, nhiều ngân hàng gần đây đã hạn chế số lượng hồ sơ vay thế chấp theo ngày hoặc theo tháng, khiến nhu cầu dồn vào một số thời điểm nhất định. Hệ quả là có người vay không tiếp cận được vốn dù vẫn đáp ứng năng lực trả nợ và tiêu chuẩn tín dụng.

FSC kỳ vọng khi mục tiêu tăng trưởng được nâng gấp đôi, dư địa giải ngân của hệ thống ngân hàng, bao gồm cả ngân hàng truyền thống và ngân hàng số, sẽ được nới rộng, qua đó giảm đáng kể tình trạng ách tắc nói trên. Sau khi gói giải pháp được công bố, cơ quan này sẽ tiếp tục theo dõi tình hình giải ngân thực tế để đánh giá mức độ cải thiện trên thị trường.

### Dư địa cho vay tăng lên gần 60 nghìn tỷ won

Biên độ tăng trưởng tín dụng hộ gia đình được phép cũng được mở rộng tương ứng. FSC cho biết với quy mô dư nợ hộ gia đình ước khoảng 1.800 nghìn tỷ won, mỗi 1% tăng trưởng tương đương khoảng 18 nghìn tỷ won.

Theo đó, khi áp mục tiêu 1,5%, dư địa tăng dư nợ hằng năm vào khoảng 30 nghìn tỷ won. Nếu nâng lên 3%, con số này có thể tăng lên gần 60 nghìn tỷ won.

Tuy nhiên, không phải mọi ngân hàng đều tự động được nới room cho vay theo cùng một tỷ lệ.

FSC cho biết xét trên toàn hệ thống, dư địa quản lý tăng trưởng của khu vực tài chính cấp 1 và cấp 2 sẽ gần như tăng gấp đôi. Dù vậy, hạn mức thực tế của từng tổ chức tài chính sẽ khác nhau tùy theo kết quả giải ngân trong nửa đầu năm, mức độ vượt chỉ tiêu trước đó và cơ cấu danh mục cho vay.

Đối với các tổ chức từng bị áp biện pháp bất lợi do không đạt yêu cầu trong năm trước hoặc vượt chỉ tiêu quản lý trước đây, cơ quan quản lý sẽ phân bổ lại trên cơ sở mục tiêu mới. Vì vậy, mức room được nới thêm tại từng ngân hàng chỉ có thể được xác định sau quá trình tham vấn giữa nhà chức trách và ngành tài chính.

### Tách quản lý riêng một số khoản vay liên quan đến nguồn cung nhà ở

Một điểm đáng chú ý trong gói giải pháp lần này là cách xử lý đối với các khoản vay chi phí di dời, vay cầu nối và vay thanh toán phần còn lại.

FSC quyết định tách quản lý riêng các khoản vay thế chấp liên quan đến nguồn cung nhà ở, gồm chi phí di dời trong các dự án tái thiết, tái phát triển, cùng các khoản vay cầu nối và vay thanh toán phần còn lại tại các dự án nhà ở mới, so với chỉ tiêu tăng trưởng của từng tổ chức tài chính.

Tuy nhiên, những khoản vay này không bị loại khỏi tổng dư nợ tín dụng hộ gia đình của toàn hệ thống.

FSC giải thích rằng các khoản vay chi phí di dời, vay cầu nối và vay thanh toán phần còn lại vẫn được tính trong mức tăng 3% của tín dụng hộ gia đình. Nói cách khác, tổng dư nợ toàn hệ thống vẫn bị khống chế trong trần 3%, nhưng khi phân bổ và quản lý room cho từng tổ chức, cơ quan quản lý sẽ dành phần không gian riêng để các khoản vay này không làm thu hẹp nguồn vốn dành cho người vay có nhu cầu thực.

Hiện chưa có phương án phân bổ sẵn hạn mức cụ thể cho từng loại vay như chi phí di dời, vay cầu nối hay vay thanh toán phần còn lại. FSC cho biết sẽ phối hợp với Cơ quan Giám sát Tài chính và các tổ chức tài chính để hoàn thiện phương án quản lý chi tiết, do nhu cầu của từng loại khoản vay rất khó dự báo chính xác.

### Nới room cho vay thế chấp, nhưng vẫn kiểm soát vay tín chấp

Việc mở rộng dư địa tăng trưởng không đồng nghĩa mọi loại tín dụng đều được nới như nhau. FSC cho rằng đà tăng của vay tín chấp thời gian gần đây đang làm thu hẹp room dành cho vay thế chấp nhà ở tại các ngân hàng, vì vậy cơ quan này sẽ áp dụng cách quản lý khác nhau tùy theo từng nhóm tín dụng.

Theo đó, vay thế chấp nhà ở sẽ được cung ứng ở mức “hợp lý”, có tính đến khó khăn huy động vốn của người trẻ và người mua nhà để ở, đồng thời cân nhắc diễn biến của thị trường bất động sản. Với vay tín chấp, nhà chức trách sẽ kiểm soát tốc độ tăng thông qua cơ chế tự quản trị của từng tổ chức tài chính.

Dù vậy, FSC cho biết hiện chưa có kế hoạch đặt riêng một chỉ tiêu tăng trưởng cho vay tín chấp. Thay vào đó, các tổ chức tài chính sẽ tự điều chỉnh danh mục cho vay trong phạm vi room tín dụng hộ gia đình được phân bổ.

Các quy định cốt lõi như LTV và DSR vẫn được giữ nguyên.

Cụ thể, trần LTV 40% tại các khu vực chịu quản lý, mức DSR 40% đối với khối ngân hàng, cũng như hạn mức vay thế chấp theo giá trị căn nhà vẫn tiếp tục được duy trì. Nhà chức trách nhấn mạnh đây không phải động thái nới lỏng toàn diện quy định cho vay, mà là biện pháp bổ sung nhằm xử lý các vướng mắc phát sinh trong quá trình kiểm soát tổng lượng tín dụng.

Thư ký điều hành FSC, ông Shin Jin-chang, cho biết nội dung bị phàn nàn nhiều nhất trong các cuộc thảo luận về bất động sản là sự bất tiện trong tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh cơ quan quản lý phải cân nhắc liệu có thể mở cho vay không giới hạn với tất cả người có nhu cầu hay không.

Chủ tịch FSC Lee Eok-won cũng khẳng định định hướng chính sách tài chính đối với bất động sản vẫn được duy trì nhất quán. Theo ông, cơ quan quản lý sẽ giảm bớt bất tiện cho người vay có nhu cầu thực, song vẫn giữ nguyên các quy định về LTV, DSR và tiêu chuẩn hạn mức vay.

Một đại diện ngành ngân hàng cho biết việc xem xét nới hạn mức cho vay thế chấp đang bị hạn chế hiện nay chỉ có thể được tính đến sau khi các ngân hàng hoàn tất trao đổi với nhà chức trách về chỉ tiêu tăng trưởng trong tháng 8.