韩国金融监管部门在整顿多套房业主房贷到期续贷做法的同时，正考虑将监管范围进一步扩大至非自住一套房。随着总统公开释放打击投资、投机性持房的信号，金融监管与税收层面的后续收紧措施也受到市场关注。

据金融业3月5日消息，韩国金融委员会3日在副委员长Kwon Dae-young主持下召开第四次检查会议，讨论多套房房贷续贷惯例的改进方案。监管部门已对全金融业展开摸底，汇总了按持有住房套数划分的住房按揭贷款余额、按贷款顺位划分的余额、按剩余期限分布的情况，以及按住房类型和地区划分的到期规模（2026年上半年和下半年）等数据，并据此着手设计具体监管规则。

目前讨论重点主要集中在首都圈及监管地区内的多套房业主和租赁经营者。正在研究的方案之一是，对存量贷款在到期续贷时，按照新增贷款标准执行贷款价值比（LTV）0%。这意味着将到期续贷在实质上按新增贷款处理，从而引导借款人一次性偿还贷款本金。

监管讨论之所以有进一步扩大的迹象，与总统表态直接相关。总统Lee Jae-myung日前在X（原Twitter）发文称，将“动用一切政策手段，促使多套房持有人以及名下虽仅有一套住房、但并非自住的投资和投机性持房人，由持有转向出售”，并表示“超高价住宅将承担与发达国家首都相应水平相匹配的负担和监管”。

Lee Jae-myung还表示，相关监管和税负安排将以自住型一套住房为基本政策前提，并结合是否实际居住、持有住房套数、房价水平和地区特征等因素，实施更细化的差别化管理。

在这一背景下，金融监管部门正在讨论，是否将针对多套房的续贷限制扩大至非自住一套房。此前，韩国在去年的“9·7对策”中已将一套房持有者的租房保证金贷款上限限制在2亿韩元；随后又在“10·15对策”中引入总债务本息偿还比率（DSR）管理。目前，市场上也出现了进一步下调贷款上限的讨论。

这被视为监管范围可能从原本旨在遏制“价差投资”的措施，进一步扩大至非自住的高价一套房。业内还提到，贷款审查环节今后可能新增针对“是否实际居住”的单独核验流程。另有消息称，金融监督院也已就监管地区内公寓等由非自住用途租赁经营者持有的贷款现状进行梳理。

拟划定“投机性贷款”与“自住性贷款”标准，监管部门将听取银行业意见

除房贷监管外，银行稳健性监管也可能同步推进。韩国金融委员会已自今年起将住房按揭贷款风险加权资产（RWA）权重由15%上调至20%，并正在评估是否进一步提高至25%。

若风险权重再上调5个百分点，在相同贷款规模下，银行的资本占用将随之增加，进而可能压缩房贷供给。市场分析认为，这将促使银行进一步强化对借款人偿债能力的审查。

税收方面，市场正在讨论通过调整房价评估现实化率、重新上调公正市场价值比率等方式，提高持有环节税负。与此同时，现行为12亿韩元的一套房转让所得税免税门槛是否需要调整，也已被纳入讨论范围。

不过，考虑到今年1月首尔公寓平均成交价已达15.2162亿韩元，若下调免税门槛，首尔大范围区域都可能被纳入征税影响范围，市场也担忧政策外溢效应扩大。相关分析指出，此举可能波及普通一套房持有人，并对市场造成混乱。因此，为尽量降低冲击，也不排除推出按价格区间差异化适用的方案。

业内人士指出，如果“非自住”与“投机目的”的认定标准设计不够细致，可能引发市场扭曲和税负争议。金融监管部门计划在制定“投机性贷款”与“自住性贷款”划分标准时，汇总银行一线意见。市场普遍认为，房贷监管重心是否会从多套房进一步扩大至非自住一套房，最终仍取决于监管部门敲定的具体方案。

一位金融业人士表示，政策初衷可以理解，但只有清晰区分刚性需求与投机需求，才能减少一线执行中的混乱。