随着韩国家庭贷款在1月时隔一个月再度转增，金融监管部门正加快收紧相关管控。尤其是在Lee Jae-myung就多套房持有者贷款到期后继续展期的做法提出“公平性”质疑后，针对多套房相关贷款的监管基调进一步趋严。市场普遍关注，节后即将公布的年度家庭贷款管理方案，是否会在总量控制之外推出更细化的补强措施。

据金融行业19日消息，韩国全行业家庭贷款1月净增1.4万亿韩元，较前一个月转为增长。相比之下，去年1月减少9000亿韩元，前年1月则增加9000亿韩元，今年1月的增幅明显偏高。其中，住房抵押贷款单月增加3万亿韩元，是家庭贷款反弹的主要推动因素。

从贷款流向看，银行业住房抵押贷款减少6000亿韩元，已连续两个月下降，但贷款需求明显转向第二金融圈。以农协、新村金库等互助金融机构为主的相关贷款增加3.6万亿韩元，高于前月水平；储蓄银行贷款也转为增加3000亿韩元。在银行端监管持续收紧的背景下，借款需求正加速流向非银机构。

对此，韩国行政安全部表示，已高度重视新村金库家庭贷款快速增长的情况，并将进一步加强管理。新村金库自19日起已无限期暂停通过贷款中介办理的新增贷款业务。监管部门也指出，2月叠加开学和搬迁需求，家庭贷款波动幅度可能进一步扩大，因此将强化对全行业资金流向和贷款动向的监测。

在家庭贷款重新抬头之际，Lee Jae-myung近期有关多套房贷款的表态，被市场视为政策进一步收紧的信号。Lee Jae-myung于13日表示，针对投资和投机性购房的多套房需求，金融体系仍提供优惠条件，这一做法存在问题。

他还质疑称，此前在相关税制上已给予多年调整空间，甚至下调过资本利得税重税措施，但对于仍未处置多套房、选择继续持有的群体，若还继续给予贷款到期展期便利，是否符合公平原则。市场据此判断，在多套房税收政策之外，金融监管也可能进一步突出“公平”导向。

同一天，韩国金融委员会与全行业紧急召开检查会议，并决定组建官民联合工作组，全面排查多套房贷款到期展期的实际情况。监管部门将重点核查存量多套房贷款余额、到期结构以及展期审查流程，并据此制定改进方案。

目前，在首都圈及限制区域，持有两套及以上住房者新增购房贷款事实上已受到严格限制。与新增贷款相比，存量贷款在到期后如何展期，过去由于缺乏明确细则，长期主要由金融机构根据内部判断和市场惯例处理。

如果后续对展期管理明显收紧，多套房持有者面临的资金压力和抛售压力都可能上升。再叠加资本利得税重税措施相关政策变量，持有策略调整或难以避免。不过，也有金融业人士指出，住房抵押贷款大多属于长期贷款，短期内对市场的直接冲击可能有限；同时，逐笔核验借款人是否属于多套房持有者，在操作层面也存在不小难度。

家庭贷款监管或进一步收紧

除多套房贷款展期管理外，扩大总负债本息偿还比率（DSR）适用范围，也再次成为监管收紧选项之一。DSR是根据借款人年收入及其本息偿还负担测算贷款额度的核心指标。目前，DSR主要计入住房抵押贷款和信用贷款的本息偿还额，以及首都圈单套房持有者租房贷款的利息支出。

据悉，金融监管部门正研究，是否在即将公布的家庭贷款管理方案中，将更多租房贷款的利息支出纳入DSR计算。考虑到高额租房贷款借款人的利息负担快速上升，监管层也在讨论，对达到一定规模以上的租房贷款，将其利息偿还额计入DSR。不过，由于租房贷款与实际居住需求密切相关，金融业内部也认为，在适用范围和落地时点上仍需谨慎推进。

监管部门计划在节后正式公布今年的家庭贷款管理目标。市场普遍预计，今年设定的目标增速将低于去年银行业家庭贷款1.8%的增幅。除总量管控外，监管部门还在评估是否对住房抵押贷款单独设定更细分的管理指标。

在家庭贷款重新回升的情况下，若多套房贷款展期与DSR适用范围同步收紧，韩国家庭贷款监管基调预计将进一步趋严。市场普遍认为，控制贷款总量与遏制投机性住房需求两条主线若同时推进，房地产市场面临的政策压力也将随之加大。

有金融业人士表示，当前市场最关注的是，监管部门究竟会把贷款管控强化到什么程度，以及更强硬的措施将从何时开始实施。随着高强度政策信号持续释放，多套房持有者的融资策略可能趋于保守，刚需群体在资金安排上也可能采取更审慎的态度。