Khối tài chính hợp tác tại Hàn Quốc đang chịu áp lực điều chỉnh mô hình kinh doanh khi quy định đối với cho vay dự án bất động sản theo hình thức project financing (PF) được siết chặt. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến trong ngành cho rằng cần nới một số quy định về cho vay cá nhân, nhất là tại khu vực ngoài vùng thủ đô, để vừa duy trì nguồn lợi nhuận ổn định vừa bảo đảm vai trò tài chính địa phương.

Theo dự thảo sửa đổi Quy định giám sát hoạt động tài chính hợp tác do Ủy ban Dịch vụ Tài chính đưa ra, từ ngày 1/4/2027, dư nợ cho vay PF bất động sản của các hợp tác xã tài chính sẽ bị giới hạn ở mức tối đa 20% tổng dư nợ. Tổng dư nợ cho vay bất động sản - xây dựng cộng với cho vay PF cũng không được vượt quá 50% tổng dư nợ.

Các yêu cầu về an toàn vốn cũng sẽ được nâng lên. Tỷ lệ vốn ròng trên tổng tài sản được áp dụng theo lộ trình gồm 2,5% vào năm 2028, 3% năm 2029, 3,5% năm 2030 và 4% vào năm 2031. Điều này đồng nghĩa khối tài chính hợp tác sẽ phải đồng thời cắt giảm tín dụng bất động sản, xử lý nợ xấu và tăng vốn.

Với thay đổi này, mô hình tăng trưởng dựa vào cho vay doanh nghiệp liên quan đến bất động sản gần như buộc phải thay đổi. Trước đây, do khó cạnh tranh trực diện với ngân hàng ở mảng cho vay cá nhân, nhiều tổ chức tài chính hợp tác xem cho vay doanh nghiệp và bất động sản - những lĩnh vực có biên lợi nhuận cao - là trụ cột để mở rộng tài sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản suy yếu đã làm gia tăng nợ quá hạn, trong khi các hạn mức tín dụng mới tiếp tục thu hẹp dư địa tăng trưởng theo cách cũ.

Đẩy mạnh tài chính địa phương: kiến nghị nới quy định ngoài vùng thủ đô

Theo định hướng của cơ quan quản lý, khối tài chính hợp tác cần quay về vai trò cốt lõi là cung cấp dịch vụ tài chính cho cư dân địa phương, tiểu thương và các nhóm yếu thế về tài chính. Lợi thế của nhóm này nằm ở mạng lưới hoạt động tại địa phương, qua đó cung cấp vốn phục vụ sinh hoạt và kinh doanh quy mô nhỏ tại những nơi ngân hàng khó tiếp cận sâu.

Tuy nhiên, để duy trì nguồn cung tài chính cho địa phương và người thu nhập thấp, hệ thống này vẫn cần một nền tảng sinh lời ổn định. So với ngân hàng, khối tài chính hợp tác có nguồn thu ngoài lãi hạn chế hơn. Khi phải thu hẹp các khoản vay bất động sản như PF, họ cũng thiếu các kênh thay thế đủ hiệu quả để sử dụng nguồn vốn huy động.

Vì vậy, nhiều tổ chức trong ngành đang đề nghị điều chỉnh quy định về cho vay cá nhân, đặc biệt tại khu vực ngoài vùng thủ đô. Lập luận được đưa ra là điều kiện bất động sản và tài chính giữa vùng thủ đô và các địa phương có sự khác biệt, nên cơ chế giám sát cũng cần phản ánh đặc thù từng khu vực thay vì áp dụng một mặt bằng chung.

Cơ quan quản lý hiện cũng xem xét các biện pháp ưu đãi về quy định, như tỷ lệ cho vay trên huy động và tỷ lệ cho vay đối với người không phải thành viên, dành cho các hợp tác xã tài chính mở rộng tín dụng ngoài vùng thủ đô cũng như cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, đây là hướng đi tách biệt với việc nới trực tiếp các quy định về cho vay cá nhân như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) hay tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR).

Một số ý kiến trong khối tài chính hợp tác cho rằng cần rà soát rộng hơn các quy định về cho vay cá nhân theo đặc thù của ngành, trong đó có việc phân biệt ngưỡng LTV, áp dụng quy định riêng cho khu vực ngoài vùng thủ đô và điều chỉnh các khung như DSR.

Chủ tịch Liên đoàn Saemaul Geumgo, Kim In, cũng từng nêu vấn đề này tại cuộc gặp thực địa hồi tháng 5 với sự tham dự của Tổng thống Lee Jae-myung. Khi đó, ông đề cập nhu cầu áp dụng mức LTV khác nhau giữa khối tài chính phi ngân hàng và ngân hàng. Saemaul Geumgo dự kiến cung cấp 200 tỷ won tín dụng tại khu vực ngoài vùng thủ đô đến năm 2030. Theo giới trong ngành, để mở rộng quy mô tài chính địa phương ở mức này, cần có cơ chế quản lý phản ánh đúng điều kiện tài chính tại các địa phương ngoài vùng thủ đô.

Dù vậy, nếu việc nới quy định cho vay cá nhân chỉ dừng ở mở rộng cho vay thế chấp nhà ở, phần dư địa giảm từ PF có thể chỉ được thay thế bằng các khoản vay bảo đảm bằng bất động sản khác. Để khối tài chính hợp tác thực sự củng cố vai trò tài chính địa phương và hỗ trợ người thu nhập thấp, bên cạnh hỗ trợ nhu cầu thực tại khu vực ngoài vùng thủ đô, hệ thống này vẫn cần đa dạng hóa nguồn thu.

Một đại diện trong ngành tài chính hợp tác cho biết cấu trúc lợi nhuận của khối này nhìn chung hạn chế hơn ngân hàng. Vì vậy, để tiếp tục hỗ trợ người thu nhập thấp và tiểu thương, cần đi kèm một nền tảng lợi nhuận ổn định. Theo người này, việc tăng cường vai trò cốt lõi và bảo đảm khả năng sinh lời không phải hai mục tiêu đối nghịch, mà là hai điều kiện cần để duy trì tài chính cho người thu nhập thấp theo hướng bền vững.