Sau khi công bố gói cải cách thuế bất động sản, Chính phủ Hàn Quốc đang xem xét điều chỉnh một số quy định tín dụng nhà ở theo hướng hỗ trợ người mua ở thực đã ký hợp đồng, nhưng vẫn giữ mục tiêu kiểm soát nợ hộ gia đình. Trọng tâm của phương án là nới cho vay thanh toán phần còn lại khi nhận nhà, trong khi tín dụng jeonse có thể bị siết chặt hơn.

Theo giới tài chính ngày 5/8, sau khi công bố “phương án cải cách thuế năm 2026” hôm 3/8, nhà chức trách Hàn Quốc đang thảo luận thêm các biện pháp bổ sung trong lĩnh vực tín dụng. Gói cải cách này bao gồm việc điều chỉnh gánh nặng thuế với nhà không phục vụ mục đích ở thực và nhà có giá trị cao, thông qua thuế bất động sản tổng hợp và thuế thu nhập từ chuyển nhượng.

Trong mảng tín dụng, định hướng được đưa ra không phải là nới lỏng trên diện rộng, mà là điều chỉnh có chọn lọc để giảm áp lực tài chính cho nhu cầu ở thực, đồng thời duy trì kỷ luật kiểm soát nợ hộ gia đình.

Theo đó, cơ quan quản lý tài chính đang cân nhắc loại trừ toàn bộ hoặc một phần khoản vay thanh toán phần còn lại của các hợp đồng mua nhà đã ký khỏi chỉ tiêu kiểm soát cho vay hộ gia đình áp dụng với từng ngân hàng. Ở chiều ngược lại, tín dụng jeonse có xu hướng bị siết lại, gồm phương án hạn chế cho vay đối với người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú tại đó, đồng thời hạ tỷ lệ bảo lãnh cho vay jeonse.

Nếu cải cách thuế tập trung giảm gánh nặng thuế với nhà không ở thực và nhà giá trị cao, thì các biện pháp tín dụng bổ sung nhiều khả năng sẽ ưu tiên tránh gián đoạn kế hoạch nhận nhà của người mua ở thực đã ký hợp đồng. Điều này đồng nghĩa cho vay thanh toán phần còn lại có thể được gỡ vướng, nhưng các quy định cho vay mua nhà nói chung sẽ không được nới lỏng đồng loạt.

Một trong những nội dung được chú ý là việc khoản vay thanh toán phần còn lại có được loại khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng hay không. Cơ quan quản lý tài chính dự kiến phối hợp với các ngân hàng lớn để rà soát tình hình cho vay theo từng nhóm dự án và xây dựng phương án cung ứng vốn phù hợp.

Phương án hiện được nhắc đến nhiều là loại trừ toàn bộ hoặc một phần các khoản vay này khỏi diện kiểm soát đối với những dự án đã mở bán trước gói biện pháp bất động sản ngày 27/6 năm ngoái. Lý do là nhiều người mua đã xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên điều kiện tín dụng tại thời điểm ký hợp đồng, nhưng sau đó chính sách siết tăng trưởng cho vay ở hệ thống ngân hàng khiến không ít trường hợp đến sát ngày nhận nhà vẫn không thể vay khoản thanh toán phần còn lại.

Nhà chức trách cũng đang xem xét ưu tiên giải quyết nhu cầu vay vốn của các dự án sắp bàn giao, đồng thời theo dõi diễn biến thực tế của tăng trưởng cho vay hộ gia đình trước khi quyết định phạm vi áp dụng.

Trên thực tế, một số ngân hàng thương mại đã nâng hoặc đang cân nhắc nâng hạn mức cho vay thanh toán phần còn lại cho khách hàng chuẩn bị nhận nhà tại dự án Maegyo Station Palluside ở Suwon, tỉnh Gyeonggi.

Với những dự án có quy mô vay lớn, phương án áp dụng tiêu chí quản lý riêng cũng được đặt ra, do quá trình chuyển sang giai đoạn vay thanh toán phần còn lại có thể khiến dư nợ cho vay hộ gia đình tăng mạnh trong ngắn hạn.

Dù nguồn cung cho vay thanh toán phần còn lại có thể được mở rộng, khung quản lý cốt lõi nhiều khả năng vẫn giữ nguyên. Cơ quan quản lý tài chính được cho là không xem xét nới tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) hay nâng chỉ tiêu tăng trưởng cho vay hộ gia đình hằng năm của hệ thống ngân hàng. Hiện Chính phủ Hàn Quốc đặt mục tiêu kiểm soát tăng trưởng cho vay hộ gia đình năm nay ở mức 1,5%.

Theo đánh giá của nhà chức trách, nếu nới rộng cả các khoản vay mua nhà ngoài phần vay thanh toán khi nhận nhà, nợ hộ gia đình có thể tăng trở lại và kéo theo nhu cầu đầu cơ hoặc mua nhà mới. Điều này cho thấy chính phủ đang muốn tách bạch giữa việc hỗ trợ người đã ký hợp đồng với việc nới điều kiện vay để mua nhà mới.

Ngoài khoản vay thanh toán phần còn lại, các biện pháp hỗ trợ nhu cầu ở thực khác cũng đang được thảo luận. Trong đó có phương án nới một phần quy định đối với khoản vay hỗ trợ chi phí di dời cho các thành viên thuộc các dự án tái thiết và tái phát triển. Một hướng đi đang được xem xét là dùng căn nhà mới xây làm tài sản bảo đảm thay cho căn nhà hiện tại, qua đó vẫn giữ khung LTV nhưng mở thêm dư địa huy động vốn.

Ở chiều ngược lại, tín dụng jeonse có thể bị siết mạnh hơn. Các phương án đang được thảo luận gồm giảm thêm hạn mức vay jeonse đối với người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú tại đó, từ mức hiện hành là 200 triệu won, hoặc thậm chí dừng cho vay; đồng thời hạ tỷ lệ bảo lãnh vay jeonse tại khu vực thủ đô từ mức hiện hành 80%.

Khi tỷ lệ bảo lãnh giảm, rủi ro tổn thất mà ngân hàng phải gánh nếu phát sinh nợ xấu từ các khoản vay jeonse sẽ tăng lên. Khi đó, các ngân hàng có thể siết thẩm định và quản lý hạn mức chặt hơn, kéo theo quy mô tín dụng thực tế giảm xuống.

Tuy nhiên, nếu áp dụng hạn chế đồng loạt với cả những người phải sống xa nhà vì chuyển nơi làm việc, việc học của con cái hoặc nhu cầu chăm sóc cha mẹ, chính sách có thể ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực. Vì vậy, nếu siết vay jeonse với nhóm sở hữu một nhà nhưng không ở tại đó, tiêu chí ngoại lệ để phân biệt giữa mục đích đầu tư và nhu cầu chuyển chỗ ở bất khả kháng sẽ là yếu tố then chốt.

Nếu các phương án này được chốt, cơ chế dự kiến sẽ là cho vay thanh toán phần còn lại được cấp có giới hạn, dựa trên thời điểm ký hợp đồng và nhu cầu nhận nhà thực tế; trong khi vay jeonse của người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú tại đó sẽ được xem xét sau khi đánh giá lý do cư trú thực tế.

Một đại diện ngành ngân hàng cho biết nhu cầu vay thanh toán phần còn lại tại các dự án quy mô lớn thường có thể dự báo từ sớm trước thời điểm bàn giao. Vì vậy, chính sách và kế hoạch cung ứng tín dụng cần được phối hợp chặt chẽ từ trước. Người này cũng lưu ý rằng nếu quy định cho vay thay đổi quá thường xuyên hoặc tiêu chí ngoại lệ quá phức tạp, cả khách hàng lẫn nhân viên ngân hàng đều khó tránh khỏi lúng túng.

Theo vị này, việc áp dụng đồng thời cơ chế kiểm soát tổng hạn mức và trần tiền vay ngay từ đầu chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu ở thực. Do đó, mỗi khi chính phủ công bố biện pháp mới, các chi nhánh ngân hàng và người dân đều dễ bị xáo trộn, nên cần có thời gian chuẩn bị đủ dài cùng các tiêu chí rõ ràng.