Nhà chức trách Hàn Quốc đang theo đuổi đồng thời hai mục tiêu trong chính sách tài chính bất động sản: tiếp tục siết tăng trưởng tín dụng hộ gia đình, đồng thời nới ngoại lệ đối với các dòng vốn trực tiếp phục vụ nguồn cung nhà ở. Theo đó, các tổ chức tài chính vẫn phải kiểm soát chặt dư nợ cho vay cá nhân, nhưng vốn cho phát triển nguồn cung nhà ở, hỗ trợ người trẻ ổn định chỗ ở và đáp ứng nhu cầu mua nhà để ở thực sẽ được xử lý linh hoạt hơn.

Theo cơ quan quản lý tài chính, ngày 9/9, tổng dư nợ cho vay hộ gia đình của toàn hệ thống tài chính trong tháng 8 tăng 2.600 tỷ won, chưa bằng một nửa mức tăng 6.400 tỷ won của tháng 7. So với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng này cũng thấp hơn con số 4.800 tỷ won. Dù vậy, nhu cầu vay liên quan đến nhà ở vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, riêng mảng cho vay thế chấp nhà ở lại đi theo chiều ngược lại. Trong tháng 8, dư nợ cho vay thế chấp tăng 4.300 tỷ won, cao hơn mức 3.600 tỷ won của tháng trước. Riêng khối ngân hàng, mức tăng cũng nhích từ 3.500 tỷ won lên 4.000 tỷ won.

Nguyên nhân chính khiến tốc độ tăng tín dụng hộ gia đình toàn hệ thống chậm lại do các khoản vay khác, trong đó có vay tín chấp, khi nhóm này chuyển từ tăng 2.800 tỷ won sang giảm 1.700 tỷ won. Vì vậy, chỉ nhìn vào số liệu tổng thể là chưa đủ để kết luận tín dụng nhà ở đã hạ nhiệt.

Cơ quan quản lý nhận định đà tăng của cho vay thế chấp chịu tác động từ giao dịch nhà ở tăng lên trước thời điểm một số ưu đãi tạm thời hết hiệu lực, cùng với việc số căn hộ bàn giao nhiều hơn trong giai đoạn tháng 7-8, kéo theo nhu cầu giải ngân các khoản vay thanh toán phần còn lại. Trong 5 năm gần đây, mức tăng cho vay thế chấp trong tháng 9 trung bình đạt 2.900 tỷ won, cao hơn mức bình quân tháng là 1.900 tỷ won. Khi bước vào cao điểm chuyển nhà mùa thu và nhu cầu vay theo dự án gia tăng, đà tăng này có thể còn tiếp diễn.

Trước bối cảnh đó, nhà chức trách quyết định tiếp tục duy trì cơ chế kiểm soát tổng dư nợ tín dụng hộ gia đình theo từng tổ chức tài chính. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là chính sách không áp dụng cách siết đồng loạt đối với mọi khoản vay liên quan đến nhà ở.

Một trong những nội dung tiêu biểu là đưa các khoản vay phục vụ chi phí di dời vào diện ngoại lệ trong quản lý tín dụng hộ gia đình. Khối tài chính đã hoàn tất thảo luận theo hướng công nhận các khoản vay như vay chi phí di dời là trường hợp ngoại lệ. Mục tiêu là tránh để việc khống chế tổng dư nợ vô tình làm gián đoạn các dự án tái thiết, cải tạo và phát triển nguồn cung nhà ở.

Cơ quan quản lý cũng yêu cầu bảo đảm cung ứng thông suốt các dòng vốn phục vụ mục tiêu chính sách, gồm mở rộng nguồn cung nhà ở, hỗ trợ người trẻ ổn định chỗ ở và tháo gỡ khó khăn về vốn cho người mua nhà để ở thực.

Đối với tài trợ PF, cơ quan chức năng cũng áp dụng cách tiếp cận tương tự. Quy định về tỷ lệ vốn tự có đối với các dự án PF nhà ở sẽ được tạm hoãn trong 2 năm. Trong khi đó, với các dự án phi nhà ở có rủi ro nợ xấu tương đối cao, quy định này vẫn sẽ được triển khai theo đúng lộ trình từ năm 2027. Điều đó cho thấy nhà chức trách không nới lỏng toàn bộ quy định đối với PF bất động sản, mà chỉ giảm gánh nặng cho các dự án gắn trực tiếp với nguồn cung nhà ở.

Dòng vốn cho phía cung cũng dự kiến được bổ sung thêm. Các định chế tài chính đang thúc đẩy tăng quy mô quỹ tự huy động, hiện ở mức 7.300 tỷ won; riêng khối chứng khoán dự kiến huy động thêm 2.100 tỷ won trong năm nay. Quỹ hỗ trợ bình thường hóa PF của KAMCO cũng đang chuẩn bị bổ sung thêm 500 tỷ won vào năm tới. Nhà chức trách vì vậy đang phối hợp cả công cụ nới ngoại lệ về quy định lẫn bơm thêm nguồn vốn để tháo gỡ nút thắt tài chính ở phía cung.

Bài toán đặt ra hiện nay là làm sao cân bằng giữa kiềm chế tín dụng và mở rộng nguồn cung nhà ở. Nếu siết đồng loạt cả các dòng vốn phục vụ phát triển nguồn cung, chính sách có thể đi ngược mục tiêu tăng cung nhà ở của chính phủ. Ngược lại, khi phạm vi ngoại lệ được mở rộng, các tổ chức tài chính sẽ phải chịu áp lực lớn hơn trong việc đồng thời quản lý tín dụng hộ gia đình thông thường và các khoản vay phục vụ mục tiêu chính sách trong khuôn khổ hạn mức tăng trưởng hữu hạn.

Áp lực này được dự báo sẽ rõ nét hơn khi bước vào mùa chuyển nhà mùa thu, thời điểm nhu cầu vay thế chấp thông thường tăng trở lại trong khi vốn cho các dự án nguồn cung cũng mở rộng. Khi đó, trọng tâm quản lý tín dụng hộ gia đình có thể chuyển từ câu chuyện “cho vay bao nhiêu” sang “phân bổ hạn mức cho loại vốn nào”.

Nhà chức trách nhấn mạnh sẽ tiếp tục giám sát việc thực hiện mục tiêu kiểm soát tổng dư nợ tại từng tổ chức tài chính, đồng thời duy trì tạm thời các cuộc họp rà soát hằng tuần về tiến độ nguồn cung để kiểm tra liệu các biện pháp hỗ trợ tài chính có thực sự chuyển hóa thành gia tăng nguồn cung nhà ở hay không.

Một đại diện trong ngành tài chính cho biết các ngân hàng hiện phải vừa đáp ứng mục tiêu kiểm soát tổng dư nợ, vừa bảo đảm giải ngân đủ vốn cho phía cung và cho nhu cầu mua nhà để ở thực theo định hướng chính sách. Vì vậy, yêu cầu quản trị danh mục cho vay cũng trở nên chi tiết hơn.