韩国相互金融业正站在业务转型的十字路口。

随着房地产项目融资（PF）监管持续收紧，过去依赖房地产相关企业贷款推动规模扩张的发展模式正面临明显约束。业内普遍认为，相互金融机构今后需要把业务重心更多转向监管部门长期强调的地区金融和普惠金融；而要实现这一转向，首先需要在非首都圈适度优化个人住房贷款监管，为机构建立更稳定的收益基础。

韩国金融委员会近日表决通过的《相互金融业监督规定修订案》显示，自2027年4月1日起，相互金融合作社的房地产PF贷款占总贷款比重不得超过20%。同时，房地产和建筑业贷款与PF贷款合并计算后，占比也不得超过总贷款的50%。

除业务结构限制外，资本监管要求也将进一步趋严。按总资产口径计算的净资本比率要求，将从2028年的2.5%起，分别在2029年、2030年和2031年上调至3%、3.5%和4%。这意味着，相互金融机构不仅要压降房地产相关贷款敞口，还需同步推进不良资产处置和资本补充。

在这一背景下，原本依靠房地产相关企业贷款拉动增长的路径也不得不调整。由于在个人贷款市场上难以与银行正面竞争，相互金融机构长期以来更倾向于将收益率相对较高的企业贷款和房地产贷款作为扩张的主要手段。

但随着房地产市场景气度下行、逾期压力上升，再加上贷款占比上限正式落地，机构继续沿用原有模式扩张资产规模的空间正进一步收窄。

业内人士指出，监管部门对相互金融的政策导向，正在于强化其面向地区居民、个体工商户以及金融脆弱群体的服务功能。依托已在地方形成的营业网络，这类机构需要在银行服务相对不足的地区，提供生活类融资和小额经营性资金支持。

不过，持续扩大地区金融和普惠金融供给，前提是具备可持续的收益来源。与银行相比，相互金融机构的非利息收入渠道本就较为有限。在压降PF等房地产贷款之后，吸收的存款资金也面临替代投向不足的问题。

基于此，业界提出，个人贷款监管的调整重点应更多放在非首都圈。业内认为，首都圈与地方在房地产市场环境和金融条件上存在明显差异，相较于“一刀切”式监管，更有必要根据地区特征实施差异化安排。

报道称，韩国金融当局也在研究，对扩大非首都圈贷款和普惠贷款投放的相互金融合作社，在存贷比、非成员贷款占比等监管指标上给予一定激励。不过，这类安排与直接放宽贷款价值比（LTV）或债务偿付比率（DSR）等核心个人贷款约束，并不属于同一层面的政策工具。

相互金融业内部部分观点认为，有必要围绕LTV差异化适用、非首都圈监管弹性安排，以及DSR等个人贷款监管框架，结合相互金融机构自身特点，开展更全面的检视与调整。

Saemaul Geumgo中央会会长Kim In也曾于5月在总统Lee Jae-myung出席的一场现场座谈会上表示，有必要对第二金融圈适用与银行不同的LTV规则。Saemaul Geumgo计划到2030年向非首都圈投放2000亿韩元贷款。业界认为，若要支撑此类地区金融扩张，还需要同步建立更能反映非首都圈金融条件的监管执行方式。

不过，市场也担心，如果个人贷款监管放松仅集中于扩大住房抵押贷款，机构可能会以另一类房地产抵押贷款填补PF收缩后的业务空缺。这也意味着，若要真正强化地区金融和普惠金融职能，相互金融机构不仅要满足非首都圈刚性融资需求，还需同步推进收入来源多元化。

有相互金融业人士表示，相较于银行，相互金融机构的收益结构本就更为受限；若要持续向普惠群体和小微经营者提供金融支持，建立稳定的收益基础仍属必要。就长期来看，强化功能定位与维持盈利能力并非彼此对立，而是实现可持续普惠金融的两个前提。