Chính phủ Hàn Quốc chuẩn bị triển khai gói vay mua nhà Youth Future Home Loan với quy mô 3 nghìn tỷ won mỗi năm nhằm hỗ trợ người trẻ tích lũy tài sản thông qua sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, ngay từ khi được công bố, chương trình đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều do chỉ áp dụng cho nhà không phải chung cư, trong khi phần lớn người trẻ sử dụng các khoản vay mua nhà chính sách thời gian qua chủ yếu chọn chung cư.

Theo giới tài chính ngày 19/8, Hàn Quốc dự kiến đưa Youth Future Home Loan vào triển khai từ tháng 1 năm sau, nằm trong gói giải pháp tài chính bất động sản được công bố hôm 13/8.

Đối tượng của chương trình là người dưới 39 tuổi mua nhà lần đầu, có thu nhập hằng năm không quá 70 triệu won. Khoản vay áp dụng cho nhà không phải chung cư có giá tối đa 400 triệu won, diện tích sử dụng riêng không quá 85 m2. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) được áp dụng tối đa 80%.

Chương trình có quy mô cung ứng 3 nghìn tỷ won mỗi năm và sẽ được thí điểm trong 2 năm.

Chính phủ Hàn Quốc kỳ vọng chính sách này có thể giúp chuyển chi phí thuê nhà của người trẻ thành tích lũy tài sản. Theo ví dụ do Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) đưa ra, nếu vay 200 triệu won trong 30 năm với lãi suất 3% một năm, số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng vào khoảng 850.000 won, tương đương mức thuê nhà theo tháng trung bình 800.000 won của nhóm nhà không phải chung cư.

FSC hôm 14/8 cũng cho biết đang xem xét phương án áp dụng lãi suất thấp hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với gói Bogeumjari Loan thông thường.

Dù vậy, nhiều ý kiến cho rằng với xu hướng mua nhà của người trẻ trong thời gian qua, nhu cầu đối với nhà không phải chung cư có thể sẽ không tăng mạnh như kỳ vọng của Chính phủ.

Năm ngoái, tổng dư nợ Bogeumjari Loan giải ngân cho nhóm dưới 39 tuổi đạt 12 nghìn tỷ won. Trong đó, riêng số tiền dùng để mua chung cư lên tới 11,6 nghìn tỷ won, tương đương 97% tổng quy mô. Con số này cho thấy phần lớn người trẻ vay mua nhà theo chính sách vẫn ưu tiên chung cư.

Các chuyên gia nhìn nhận mục tiêu mở rộng lựa chọn nhà ở cho người trẻ là tích cực, nhưng cho rằng việc giới hạn hỗ trợ ở nhà không phải chung cư và mức giá dưới 400 triệu won có thể làm giảm hiệu quả thực tế của chính sách.

Kim In-man, Giám đốc Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản, nhận định đây vẫn là một chính sách “có còn hơn không”, và việc bổ sung thêm một chương trình ưu đãi mới là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo ông, tác động thực tế có thể bị hạn chế vì chính sách chỉ áp dụng cho nhà không phải chung cư.

Ông Kim cho rằng chương trình có thể đáp ứng một phần nhu cầu, chẳng hạn với những người mua nhà dạng villa với kỳ vọng tái phát triển. Dù vậy, phạm vi hỗ trợ cần được thiết kế rộng hơn.

Theo ông, không nhất thiết phải giới hạn loại hình nhà ở ngoài chung cư. Thay vào đó, người trẻ nên được tự lựa chọn giữa chung cư và các loại hình khác, trong khi cơ quan quản lý có thể kiểm soát riêng hạn mức vay.

Ông lấy ví dụ, đối tượng áp dụng có thể được mở rộng sang nhà ở có giá từ dưới 800 triệu won đến 1 tỷ won, đồng thời đặt trần riêng cho khoản vay thực tế.

Ở chiều ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng không nên đánh giá Youth Future Home Loan quá tiêu cực. Yoon Su-min, chuyên gia bất động sản tại NH Nonghyup Bank, cho biết trong nhóm người ở độ tuổi 20-30, số người có thể mua được chung cư chỉ bằng thu nhập của bản thân là không nhiều. Vì vậy, sản phẩm này vẫn có thể thu hút nhóm người trẻ chưa đủ khả năng mua chung cư.

Ông nói thêm, do các chương trình hiện hành như Bogeumjari Loan hay khoản vay Didimdol không bị bãi bỏ, Youth Future Home Loan có thể được xem là lựa chọn bổ sung cho người trẻ muốn mua nhà không phải chung cư.

Tuy nhiên, theo ông Yoon, phạm vi hỗ trợ hiện vẫn còn hẹp. Ông cho rằng nếu đã triển khai thì chính sách cần được nới rộng hơn nữa, bởi cả hạn mức lẫn đối tượng áp dụng hiện vẫn bị bó hẹp trong phân khúc nhà không phải chung cư.

Ông cũng nhận định bản thân sản phẩm không phải là chính sách đáng bị chỉ trích, nhưng trong bối cảnh giá nhà gần đây tăng mạnh và điều kiện nhà ở của người trẻ còn khó khăn, các ý kiến cho rằng mức hỗ trợ của Nhà nước chưa đáp ứng kỳ vọng là điều có thể xảy ra.

Sau khi chính sách được công bố, đã xuất hiện thêm những chỉ trích cho rằng Nhà nước đang gián tiếp hướng người trẻ sang mua nhà không phải chung cư. Trước phản ứng này, FSC đã lên tiếng trấn an.

Theo FSC, Youth Future Home Loan không nhằm cắt giảm hỗ trợ đối với người mua chung cư để chuyển nhu cầu sang nhà không phải chung cư, mà chỉ bổ sung thêm một lựa chọn mua nhà cho người trẻ. Cơ quan này nhấn mạnh các ưu đãi chính sách hiện có dành cho người trẻ mua chung cư vẫn được giữ nguyên.

FSC cho biết 71,7% hộ gia đình trẻ đang thuê nhà theo tháng hiện sống trong loại hình nhà không phải chung cư. Vì vậy, cơ quan này cho rằng có tồn tại nhu cầu mua nhà nếu chi phí hằng tháng tương đương tiền thuê, và chính sách mới được thiết kế để tạo thêm cơ hội sở hữu nhà cho nhóm này.

Cơ quan quản lý cũng cho biết, ngay cả khi người mua sử dụng Youth Future Home Loan để mua nhà không phải chung cư, ưu đãi LTV dành cho người mua nhà lần đầu vẫn được giữ nguyên.

FSC giải thích thêm rằng nếu người mua sau này bán căn nhà đó và quay trở lại trạng thái không sở hữu nhà, họ vẫn có thể tiếp tục được hưởng ưu đãi LTV dành cho người mua nhà lần đầu khi mua nhà khác trong tương lai.

Trước tranh luận kéo dài, FSC cũng để ngỏ khả năng mở rộng phạm vi hỗ trợ. Cơ quan này cho biết sẽ vận hành Youth Future Home Loan trong 2 năm và xem xét điều chỉnh đối tượng áp dụng dựa trên kết quả thực tế cũng như diễn biến thị trường.

Theo đó, phạm vi hiện chỉ giới hạn ở nhà không phải chung cư có thể được mở rộng sang chung cư hoặc các loại hình nhà ở khác, dù phương án cụ thể và thời điểm áp dụng vẫn chưa được quyết định.

Giới chuyên gia cho rằng yếu tố then chốt của Youth Future Home Loan là liệu nhu cầu thực trong nhóm người trẻ đang sống ở nhà không phải chung cư có đủ lớn để chuyển thành giao dịch mua bán thực tế hay không.

Chính sách này có ý nghĩa ở chỗ bổ sung thêm một lựa chọn mới. Tuy nhiên, việc chỉ giới hạn ở nhà không phải chung cư và mức giá dưới 400 triệu won sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả thực tế của chương trình.

Park Hap-su, giáo sư thỉnh giảng tại Trường Sau đại học Bất động sản, Đại học Konkuk, nhận định nếu xét đến chi phí mua nhà, yếu tố đầu tư và tính thanh khoản, có thể xuất hiện lo ngại rằng loại hình nhà ở này không dễ trở thành bước đệm phù hợp để người trẻ nâng cấp chỗ ở về sau. Dù vậy, theo ông, chính sách vẫn có ý nghĩa nhất định và sẽ có một bộ phận người mua phù hợp tận dụng được chương trình này.