Trước khả năng Chính phủ Hàn Quốc tung ra gói giải pháp bất động sản tổng thể trong tháng tới, các ngân hàng đã chủ động siết điều kiện cho vay. Động thái này diễn ra trong bối cảnh thị trường lo ngại nhu cầu vay vốn có thể tăng mạnh trước khi các quy định mới với bất động sản và nợ hộ gia đình được ban hành.

Ngày 17/6, theo giới tài chính, Chính phủ Hàn Quốc đang cân nhắc công bố đồng thời các biện pháp về thuế, tài chính và nguồn cung đối với thị trường bất động sản vào tháng tới. Trước đó, Tổng thống Lee Jae-myung từng đề cập việc rà soát đồng bộ chính sách thuế, tài chính, quy định và nguồn cung.

Tuy nhiên, Chính phủ đã bác bỏ thông tin lan truyền trên mạng về cái gọi là “gói giải pháp bất động sản tổng thể tháng 6”, khẳng định đây không phải thông tin chính xác.

Nội dung được thị trường quan tâm nhất hiện nay là khả năng siết cho vay Jeonse, hình thức thuê nhà đặt cọc phổ biến tại Hàn Quốc. Một số phương án đang được nhắc tới gồm hạn chế bảo lãnh với khoản vay Jeonse mới dành cho người sở hữu một căn nhà nhưng không trực tiếp cư trú, hoặc hạ tỷ lệ bảo lãnh.

Tại Hàn Quốc, cho vay Jeonse tại các ngân hàng chủ yếu dựa trên bảo lãnh của HUG, HF và SGI Seoul Guarantee. Nếu điều kiện bảo lãnh bị thu hẹp, nguồn cung tín dụng cho phân khúc này có thể chịu tác động đáng kể.

Trường hợp tỷ lệ bảo lãnh bị hạ, rủi ro tổn thất mà ngân hàng phải gánh sẽ tăng lên, từ đó kéo theo khả năng tiêu chuẩn thẩm định tiếp tục bị siết chặt.

Việc gia hạn các khoản vay Jeonse hiện hữu cũng là một điểm nóng. Thị trường đang đề cập tới khả năng hạn chế gia hạn đối với người vay thuộc nhóm sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú và bị xếp vào nhóm có nhu cầu mang tính đầu cơ.

Dù vậy, do đặc thù khoản vay Jeonse thường được tất toán bằng tiền đặt cọc do bên cho thuê hoàn trả khi đáo hạn, việc đưa toàn bộ phần gốc vào chỉ tiêu DSR được cho là sẽ được cân nhắc thận trọng. Hiện nay, với một số khoản vay Jeonse của người sở hữu một căn nhà tại khu vực thủ đô và các khu vực bị quản lý, chỉ phần lãi vay được tính vào DSR.

Ngoài khối ngân hàng, khả năng siết quy định vay tín chấp tại các tổ chức tài chính phi ngân hàng cũng đang được theo dõi sát. Nếu cho vay thế chấp và vay tín chấp tại ngân hàng bị kiểm soát chặt hơn, nhu cầu vay có thể dịch chuyển sang ngân hàng tiết kiệm, hợp tác tài chính và công ty thẻ.

Trong bối cảnh Chính phủ muốn làm suy yếu mối liên kết giữa bất động sản và tín dụng hộ gia đình, việc chặn các khoản vay “lách” qua khối phi ngân hàng cũng được xem là một trụ cột của gói giải pháp tổng thể. Tuy nhiên, đây chưa phải phương án đã được chốt.

Ở chiều thực thi, các ngân hàng đang đẩy nhanh việc kiểm soát vay tín chấp. Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc cho biết tổng dư nợ hộ gia đình của toàn ngành tài chính trong tháng 5 đã tăng 9.300 tỷ won.

Cơ quan này cho biết dù tốc độ tăng cho vay thế chấp đã chậm lại, các khoản vay khác lại quay đầu tăng, khiến tổng mức tăng dư nợ hộ gia đình nới rộng. Nhà chức trách đã kích hoạt cơ chế quản lý khẩn cấp và sẽ tăng cường kiểm tra đối với các tổ chức không đạt mục tiêu kiểm soát nợ.

Từ đó, các ngân hàng bắt đầu điều chỉnh trước hết ở mảng vay tín chấp. KB Kookmin Bank từ ngày 16/6 hạ hạn mức tối đa với khoản vay tín chấp thông thường xuống 100 triệu won, đồng thời giới hạn hạn mức thấu chi ở mức 50 triệu won.

Shinhan Bank cũng tăng cường kiểm soát bằng cách giảm hạn mức khi gia hạn đối với các khoản vay thấu chi có tỷ lệ sử dụng thấp.

Hana Bank từ ngày 12/6 đã điều chỉnh hạn mức vay tín chấp cá nhân về quanh 100 triệu won, đồng thời siết quản lý với các hạn mức thấu chi chưa sử dụng. Cùng ngày, Woori Bank ngừng tiếp nhận hồ sơ cho sản phẩm tái cấp vốn vay tín chấp qua kênh trực tuyến.

Khối ngân hàng số cũng bắt đầu siết điều kiện cho vay, do lo ngại nhu cầu sẽ dồn sang những nơi có điều kiện vay dễ hơn sau khi các ngân hàng lớn hạ hạn mức tín chấp. Theo giới tài chính, đã xuất hiện trường hợp hạn mức giải ngân trong ngày của một số ngân hàng số bị sử dụng hết trước 9h sáng.

KakaoBank cho biết sẽ hạ hạn mức thấu chi tối đa từ 240 triệu won xuống 100 triệu won từ ngày 22/6. Từ tháng 7, ngân hàng này cũng sẽ giảm hạn mức gia hạn đối với các khoản thấu chi quy mô lớn nhưng có tỷ lệ sử dụng thấp.

K Bank tạm dừng mở bán mới sản phẩm vay thấu chi với hạn mức tối đa 300 triệu won đến hết tháng 7.

Trong khi đó, Toss Bank sẽ giảm hạn mức vay tín chấp và hạn mức thấu chi xuống lần lượt 100 triệu won và 50 triệu won từ ngày 18/6. Ngân hàng này cho biết cũng có thể hạn chế tiếp nhận hồ sơ vay nếu quy mô tín dụng tăng vượt một ngưỡng nhất định nhằm ngăn dư nợ phình to quá nhanh.

Theo đánh giá của thị trường, việc các ngân hàng siết cho vay là bước đi chủ động nhằm bám sát định hướng quản lý nợ hộ gia đình của Chính phủ. Gần đây, nhu cầu đầu tư bằng vốn vay tín chấp gia tăng theo đà phục hồi của thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, tâm lý vay trước khi chính sách mới có hiệu lực cũng có thể mạnh lên nếu gói bất động sản được công bố.

Với các tổ chức tài chính, nếu không kiểm soát được tốc độ tăng tín dụng, áp lực giám sát từ cơ quan quản lý trong thời gian tới gần như chắc chắn sẽ gia tăng.

Tuy nhiên, nếu phạm vi siết tín dụng được mở rộng trên diện rộng, gánh nặng huy động vốn của người mua ở thực cũng có thể tăng theo. Việc thu hẹp bảo lãnh cho vay Jeonse sẽ buộc người thuê nhà phải chuẩn bị thêm vốn tự có, trong khi hạn mức vay tín chấp thấp hơn có thể ảnh hưởng tới nhu cầu bù phần thiếu hụt khi mua nhà.

Nếu quy định tiếp tục được mở rộng sang cả khối phi ngân hàng, hiệu quả ngăn chặn các khoản vay “lách” có thể cao hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn của nhóm người vay có điểm tín dụng trung bình và thấp cũng có nguy cơ suy giảm.

Gói giải pháp bất động sản dự kiến công bố trong tháng tới được cho là sẽ tập trung vào việc cân bằng giữa mục tiêu chặn dòng tiền đầu cơ và bảo vệ nhu cầu ở thực. Nếu Chính phủ đồng loạt siết các kênh cho vay để tăng cường quản lý nợ hộ gia đình, tăng trưởng tín dụng của toàn ngành tài chính có thể chậm lại đáng kể.

Ở chiều ngược lại, nếu nhu cầu vay vốn dồn lên trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, người có nhu cầu thực có thể càng khó xoay xở nguồn tài chính hơn, theo lo ngại của thị trường.

Một đại diện trong ngành tài chính cho biết, tín hiệu siết quy định cho vay càng rõ thì tâm lý “vay trước khi bị chặn” càng mạnh. Người này nhận định nếu nhu cầu đổ dồn tới quầy giao dịch, hạn mức tín dụng vốn có giới hạn có thể bị hấp thụ trước bởi nhóm vay đầu tư, còn người có nhu cầu thực hoặc người vay có hồ sơ tín dụng trung bình và thấp có thể bị đẩy sang khối phi ngân hàng.