Khi các biện pháp siết vay thế chấp nhà được triển khai mạnh hơn tại Hàn Quốc, nhiều người mua nhà ở thực đang gặp khó trong việc thu xếp vốn. Không ít hồ sơ bị từ chối ngay từ khâu tư vấn tại quầy, buộc người vay phải tìm đến vay tín chấp để bù phần thiếu hụt, qua đó làm dấy lên lo ngại về sự méo mó trong cơ cấu nợ hộ gia đình.

Ngày 20/4/2026, giới tài chính Hàn Quốc cho biết chính sách kiểm soát chặt nợ hộ gia đình của cơ quan quản lý đã bước vào giai đoạn thực thi trên diện rộng, khiến thị trường tín dụng nhanh chóng thu hẹp. Trong bối cảnh các quy định như hạn chế gia hạn thời hạn vay thế chấp đối với người sở hữu nhiều nhà được siết chặt, các ngân hàng cũng đồng loạt kiểm soát tăng trưởng tín dụng, và tác động đã lan sang cả nhóm vay phục vụ nhu cầu ở thực.

Khi khả năng tiếp cận vốn tại ngân hàng trở nên khó khăn hơn, nhu cầu vay chuyển sang khối tài chính hợp tác. Tuy nhiên, kênh này cũng đang bị siết lại. Saemaul Geumgo đã quyết định dừng hoàn toàn việc cấp mới vay thế chấp cho khách hàng không phải hội viên. Nhiều hợp tác xã nông nghiệp địa phương và hiệp hội tín dụng cũng hạn chế cho vay với người không phải thành viên, đặc biệt tại các đơn vị có tốc độ tăng dư nợ hộ gia đình cao.

Ngay cả khối ngân hàng tiết kiệm cũng bị khống chế hạn mức tổng thể, khiến dư địa cho vay của toàn bộ khu vực tài chính phi ngân hàng thu hẹp nhanh.

Gần đây, sau khi một số ngân hàng tiết kiệm đẩy mạnh cho vay vượt mục tiêu kiểm soát nợ hộ gia đình, cơ quan quản lý tài chính đã thông báo áp trần tăng trưởng dư nợ hộ gia đình năm nay ở mức 0% đối với ít nhất ba ngân hàng tiết kiệm. Điều đó đồng nghĩa các đơn vị này chỉ được giải ngân mới trong phạm vi phần dư nợ đã đáo hạn và được tất toán, gần như không thể mở rộng quy mô cho vay.

Cơ quan quản lý cho biết biện pháp này chủ yếu nhắm vào các trường hợp mở rộng thiếu kiểm soát cả vay tín chấp lẫn vay có tài sản bảo đảm. Động thái trên được xem là nhằm chặn “hiệu ứng bóng bay” phát sinh khi tín dụng tại ngân hàng bị siết. Trên thực tế, trong tổng mức tăng 3,5 nghìn tỷ won của dư nợ hộ gia đình toàn hệ thống tài chính trong tháng trước, riêng khối tài chính hợp tác đã chiếm khoảng 2,7 nghìn tỷ won, tương đương 77%.

Vấn đề là việc siết tín dụng đang trở thành gánh nặng trực tiếp đối với nhóm người vay có nhu cầu thực.

Thời gian qua, khối tài chính hợp tác và ngân hàng tiết kiệm gần như là kênh huy động vốn cuối cùng đối với những người vay có điểm tín dụng trung bình đến thấp, vốn khó tiếp cận ngân hàng thương mại. Khi cả kênh này cũng bị thu hẹp, những người mua nhà đang chờ thanh toán tiền nhận nhà, cũng như các hộ gia đình cần vốn sinh hoạt, càng rơi vào thế khó. Trong ngành tài chính, cũng xuất hiện lo ngại rằng một bộ phận người vay có thể bị đẩy sang tín dụng đen với lãi suất cao.

Một điểm khác khiến thị trường lo ngại là nhu cầu vay vốn không biến mất mà chỉ chuyển sang hình thức khác. Khi vay thế chấp bị chặn lại, xu hướng huy động vốn bằng vay tín chấp ngày càng rõ rệt.

Theo cơ quan quản lý tài chính, dư nợ hộ gia đình toàn hệ thống trong tháng trước tăng 3,5 nghìn tỷ won, cao hơn tháng liền trước. Đà tăng của vay thế chấp đã chậm lại, nhưng các khoản vay khác, trong đó có vay tín chấp, lại đảo chiều từ giảm sang tăng, kéo tổng dư nợ đi lên.

Đáng chú ý, tại khối ngân hàng, dư nợ vay thế chấp giảm trong khi vay tín chấp tăng mạnh và trở thành động lực chính của tăng trưởng cho vay hộ gia đình. Điều này cho thấy cơ cấu nợ đang dịch chuyển theo hướng gia tăng các khoản vay tín chấp có lãi suất cao hơn, thay cho các khoản vay có tài sản bảo đảm.

Nhiều người mua nhà cho biết các ngân hàng hiện có xu hướng dè dặt trong việc tiếp nhận hồ sơ vay thế chấp ngay từ giai đoạn tư vấn. Vì vậy, để bù phần vốn còn thiếu, họ buộc phải xoay xở thêm bằng vay tín chấp, làm áp lực tài chính tăng lên.

Cơ quan quản lý tài chính cũng cảnh báo biến động của dư nợ hộ gia đình có thể còn lớn hơn trong thời gian tới, đồng thời phát tín hiệu có thể áp thêm các quy định mới. Những biến số bên ngoài như việc chấm dứt thời gian hoãn áp thuế chuyển nhượng lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà, hay rủi ro phát sinh từ Trung Đông, cũng được nhắc đến như các yếu tố có thể làm gia tăng bất định.

Trong ngành, nhiều ý kiến cho rằng lập trường kiểm soát chặt nợ hộ gia đình có thể phát huy tác dụng trong việc kiềm chế tổng dư nợ, nhưng đồng thời làm gia tăng nguy cơ suy giảm chất lượng nợ.

Một đại diện trong ngành tài chính nhận định điều kiện huy động vốn của người mua nhà ở thực đang xấu đi nhanh trong quá trình siết tín dụng. Khi vay thế chấp bị chặn và cả khu vực tài chính phi ngân hàng cũng đồng loạt thu hẹp cho vay, dòng vốn rốt cuộc có thể phải dịch chuyển sang các khoản vay khác với chi phí cao hơn.