Cơ quan quản lý tài chính Hàn Quốc đang đẩy mạnh kiểm soát tín dụng hộ gia đình, với trọng tâm là hạ chỉ tiêu tăng trưởng cho vay trong năm 2026 và siết tín dụng đối với người sở hữu nhiều nhà. Động thái này được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, từ thanh khoản giao dịch đến nguồn cung nhà rao bán.

Ngày 1/4, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) tổ chức cuộc họp về nợ hộ gia đình tại khu phức hợp chính phủ ở Seoul, với sự tham gia của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK), Cơ quan Giám sát Tài chính (FSS) và 5 ngân hàng thương mại lớn. Tại cuộc họp, FSC công bố “phương án quản lý nợ hộ gia đình năm 2026”.

Chủ tịch FSC Lee Eok-won cho biết tốc độ tăng nợ hộ gia đình đã chậm lại, nhưng tỷ lệ nợ so với GDP vẫn ở mức cao. Theo ông, dòng vốn tiếp tục đổ vào bất động sản đang làm suy yếu động lực của nền kinh tế nói chung.

Năm 2025, tỷ lệ nợ hộ gia đình của Hàn Quốc vào khoảng 88% GDP, cao hơn đáng kể so với Mỹ ở mức 68,0% và Nhật Bản ở mức 61,1%.

Theo kế hoạch mới, nhà chức trách đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng hộ gia đình năm 2026 ở mức 1,5%, thấp hơn mức 1,7% của năm trước. Về trung và dài hạn, cơ quan quản lý muốn đưa tỷ lệ nợ hộ gia đình xuống quanh 80% GDP vào năm 2030.

Để kiểm soát dòng tín dụng trong năm, cơ quan quản lý sẽ áp dụng cơ chế giám sát theo tháng và theo quý. Với các tổ chức tài chính không đạt yêu cầu, chỉ tiêu ở kỳ tiếp theo có thể bị điều chỉnh theo hướng chặt hơn, qua đó tăng cường giám sát. Tuy nhiên, thị trường cũng lo ngại việc kiểm soát theo tổng hạn mức có thể khiến tín dụng thực tế bị thu hẹp, làm tăng áp lực huy động vốn đối với một bộ phận người vay.

FSC cho biết việc mở rộng DSR và siết thêm các quy định liên quan không nằm trong gói biện pháp lần này, nhưng để ngỏ khả năng áp dụng tùy theo diễn biến thị trường.

Siết vay với người sở hữu nhiều nhà: tăng nguồn cung hay làm giao dịch chững lại?

Một trong những biện pháp đáng chú ý nhất là siết cho vay thế chấp nhà ở đối với người sở hữu nhiều nhà. Với các khoản vay thế chấp căn hộ tại khu vực thủ đô và các khu vực chịu kiểm soát, việc gia hạn khoản vay về nguyên tắc sẽ bị hạn chế.

Nhà chức trách kỳ vọng biện pháp này sẽ thúc đẩy nhóm sở hữu nhiều nhà bán bớt tài sản ra thị trường. Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng nguồn cung rao bán khó tăng mạnh trong ngắn hạn do còn chịu tác động của nhiều yếu tố như hợp đồng thuê nhà hiện hữu và cơ chế cấp phép giao dịch đất đai.

Tiêu chí xác định người sở hữu nhiều nhà sẽ được tính theo hộ gia đình. Các chủ thể đăng ký kinh doanh cho thuê cũng thuộc diện điều chỉnh nếu hoạt động chính là cho thuê. Nhà có được theo diện tặng cho sẽ không còn nằm trong nhóm được công nhận ngoại lệ.

Với các căn nhà đang có người thuê, việc gia hạn khoản vay được cho phép đến thời điểm kết thúc hợp đồng thuê hiện tại. Đồng thời, thông qua việc hoàn thiện cơ chế cấp phép giao dịch đất đai, nghĩa vụ cư trú thực tế cũng sẽ được hoãn đến khi hợp đồng thuê kết thúc, nhằm khuyến khích giao dịch diễn ra sớm hơn.

Đối với người chưa sở hữu nhà mua lại bất động sản từ nhóm sở hữu nhiều nhà, nghĩa vụ chuyển đến ở cũng sẽ được nới lỏng để tạo thêm động lực cho giao dịch. Dù vậy, các biện pháp hỗ trợ này có đủ để cải thiện thanh khoản hay không vẫn phụ thuộc vào điều kiện thị trường.

Cơ quan quản lý cũng sẽ tăng chế tài đối với các khoản vay trái phép hoặc hành vi lách quy định. Nếu bị phát hiện sử dụng vốn vay doanh nghiệp sai mục đích, người vi phạm có thể bị hạn chế vay trên toàn bộ hệ thống tài chính trong tối đa 3 năm, bao gồm cả các khoản vay hộ gia đình.

Ngoài ra, FSC dự kiến mở rộng phạm vi quản lý sang lĩnh vực đầu tư trực tuyến kết nối tài chính nhằm chặn sớm rủi ro bong bóng. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp trong ngành cho rằng dù đồng tình với mục tiêu chính sách, cơ quan quản lý vẫn cần cân nhắc kỹ tác động tới thị trường.

Một đại diện trong ngành nhận định trên thực tế, những dấu hiệu bong bóng như cơ quan quản lý lo ngại hầu như chưa xuất hiện rõ. Theo người này, nếu áp dụng quy định quá rộng, một phần nhu cầu có thể dịch chuyển ra ngoài khu vực chịu giám sát, đồng thời cũng cần tính đến yếu tố bảo vệ nhà đầu tư. Vị này cho rằng lo ngại của chính sách có thể được giảm bớt nếu giới hạn phạm vi áp dụng một cách hợp lý, chẳng hạn theo mục đích giao dịch.

Gói biện pháp mới của Hàn Quốc tập trung vào hai mục tiêu: kiềm chế đà tăng nợ hộ gia đình và hạ nhiệt thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu việc siết tổng hạn mức tín dụng và hạn chế cho vay cùng phát huy tác dụng, thị trường có thể chịu cú sốc ngắn hạn như giao dịch giảm và giá điều chỉnh.

Một số ý kiến cũng cho rằng nếu được triển khai đúng mục tiêu, chính sách này có thể góp phần hạ nhu cầu đầu cơ và ổn định nợ hộ gia đình.

Nhà chức trách tài chính cho biết sẽ tiếp tục công bố thêm các biện pháp bổ sung, trong đó có quy định kiểm soát các khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ.

Chủ tịch FSC Lee Eok-won nhấn mạnh đã đến lúc lĩnh vực tài chính phải giảm sự phụ thuộc quá mức vào bất động sản và chuyển sang một hướng đi mới. Ông kêu gọi toàn ngành tài chính thực hiện nghiêm chỉ tiêu quản lý tổng hạn mức, hạn chế gia hạn khoản vay với người sở hữu nhiều nhà và tăng cường kiểm tra các hành vi vi phạm quy định cho vay.

Ông cũng cho biết sau các biện pháp được thảo luận trong ngày 1/4, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục công bố phương án kiểm soát cho vay đối với nhóm sở hữu một nhà nhưng không cư trú, có dấu hiệu đầu cơ. Đồng thời, Hàn Quốc sẽ tái cấu trúc toàn diện cơ chế khuyến khích trong tài chính bất động sản nhằm củng cố nguyên tắc đầu cơ bất động sản không còn mang lại lợi ích.