在公布房地产税制调整方案后，韩国政府正加快研究房地产综合对策及家庭信贷补充监管措施。政策基调并非全面放松，而是在维持住房贷款价值比（LTV）、总债务本息偿还比率（DSR）等现行框架的前提下，对政策出台前已签约的刚需购房者提供更有针对性的融资支持。

据韩国金融业8月5日消息，政府在3日发布《2026年税制调整方案》后，已着手研究信贷领域的后续配套措施。该方案涉及对非自住住房及一定价格以上住房的综合房地产税和资本利得税负担进行调整。

从贷款政策看，监管层预计不会转向全面宽松，而是以缓解刚需购房者融资困难为重点，同时延续家庭债务管控基调，推进更具针对性的局部调整。

消息称，金融监管部门正在研究，将已签预售合同购房者的尾款贷款，全部或部分排除在各家银行家庭贷款总量管理之外。与之相对，非自住单套房持有者的租赁贷款可能面临限制，租赁贷款担保比例也可能进一步下调。

整体来看，税制调整主要针对非自住住房和高价住房的税负结构；信贷补充措施则更侧重于降低已签约刚需购房者在交房阶段面临的资金压力。换言之，政策更倾向于恢复新房尾款贷款的正常供给，而非普遍放松购房贷款监管。

尾款贷款会否成为“总量管理”例外

金融监管部门预计将与主要银行一同核查相关贷款情况，并讨论尾款贷款的供给方案。目前较受关注的选项是：对去年“6·27”房地产对策出台前已发布项目销售公告的小区，其尾款贷款可全部或部分不计入总量管理。

原因在于，不少购房者是在原有贷款条件下制定资金安排，但此后银行业家庭贷款总量管理趋严，导致部分人在临近交房时难以获得尾款贷款。

监管部门也在评估另一种方案，即优先保障临近交房项目的尾款贷款需求，再根据实际家庭贷款增速决定适用范围。

市场方面，部分商业银行近期已上调，或正在研究上调京畿道水原“Maegyo Station Pellucid”项目购房者的尾款贷款额度。

对于贷款规模较大的部分项目，尾款贷款发放过程中可能推高家庭贷款增量，市场因此也在讨论是否应适用单独的管理标准。

不过，即便尾款贷款供给扩大，贷款监管的基本框架预计仍将维持不变。消息称，监管部门并未考虑放松LTV、DSR，也没有研究上调银行业年度家庭贷款增速目标。政府已明确，今年家庭贷款增速将控制在1.5%以内。

监管层认为，如果放松范围扩大至尾款贷款之外的其他购房贷款，可能进一步推高家庭债务并刺激购房需求。因此，政策重点在于区分“缓解既有合同的融资困难”与“放松新增购房贷款监管”。

除尾款贷款外，面向刚需群体的其他补充措施也在讨论之中，包括适度放宽重建、旧改项目合作社成员搬迁费用贷款监管。市场提及的一个方向是，以新建住房而非既有住房作为抵押，在不改变LTV基本框架的情况下，提高融资额度。

非自住单套房租赁贷款或趋严

与尾款贷款不同，租赁贷款的监管方向可能趋于收紧。讨论中的方案包括：在现有2亿韩元上限基础上，进一步下调非自住单套房持有者的租赁贷款额度，或直接停止发放；同时，将首都圈租赁贷款担保比例从目前的80%继续下调。

一旦担保比例下调，租赁贷款发生不良时，银行需承担的损失风险将随之上升。受此影响，银行可能进一步强化租赁贷款审查和额度管理，实际投放规模也可能因此下降。

不过，如果将因工作调动、子女教育、赡养老人等原因异地居住的单套房持有者一并纳入限制，可能误伤刚需。因此，若非自住单套房租赁贷款最终受限，如何区分投资需求与实际居住迁移，相关豁免标准预计将成为争议焦点。

如果政府方案最终落地，尾款贷款可能将根据签约时点及交房必要性实行限定供给；而非自住单套房的租赁贷款，则可能依据居住原因审查后决定是否受理。

一位银行业人士表示，大型住宅小区的尾款贷款需求，往往在交房前很久就可以预估，因此政策与贷款投放计划需要更早、更细致地衔接；如果贷款监管频繁变动，或豁免标准过于复杂，消费者和银行一线人员都难免陷入混乱。

该人士还称，在总量管控与贷款额度限制并行的机制下，刚需群体的实际情况未必得到充分考虑；一旦政府正式公布对策，银行网点和消费者几乎难免出现短期混乱，因此需要预留更充足的准备期，并给出更清晰的执行标准。