随着韩国金融部门进一步收紧家庭负债总量管理，房地产市场可能面临更大压力。在多套房持有者贷款监管与贷款总量控制同步加码的背景下，市场正密切关注房源供应、信贷收紧以及价格波动是否会进一步扩大。

韩国金融委员会1日在首尔政府办公楼召集相关部门和金融机构召开家庭负债检查会议，并公布《2026年家庭负债管理方案》。韩国银行、金融监督院以及五大商业银行均出席会议。

韩国金融委员会主席Lee Eok-won在会上表示，尽管家庭负债增速有所放缓，但其占GDP比重仍然偏高，资金过度流向房地产，正在削弱整体经济活力。

数据显示，以2025年为基准，韩国家庭负债占GDP比重约为88%，高于美国的68.0%和日本的61.1%等主要国家。

基于此，韩国金融部门将2026年家庭贷款增速目标设定为1.5%，低于上一年的1.7%；同时提出，到2030年把家庭负债占GDP比重降至80%左右。

根据方案，监管部门将按月度和季度对贷款额度实施管理，调控全年放贷节奏。对未完成目标的金融机构，监管部门将通过下调次月或下一季度额度等方式进一步加强约束。市场则担心，总量管控在执行过程中可能演变为实际上的信贷收缩，从而加重部分借款人的融资压力。

此次方案暂未纳入扩大DSR适用范围及强化资本监管等措施，但金融部门表示，将视后续市场情况研究是否引入，为进一步收紧监管保留空间。

多套房监管加码，或同时影响房源供给与市场成交

在本轮措施中，针对多套房持有者的住房抵押贷款监管，被视为对房地产市场影响最直接的内容。根据方案，对首都圈及监管区域内公寓住房抵押贷款，原则上将限制多套房持有者到期续贷。

监管层希望借此推动多套房持有者出售住房、增加市场供给，但也有观点认为，在租赁合同、土地交易许可制度等因素交织之下，短期内房源是否会明显增加仍存在不确定性。

方案明确，是否属于多套房持有者将以家庭为单位认定。若租赁业务属于主要经营业务，相关租赁经营者也将纳入监管范围。通过赠与取得的住房，不再被认定为例外情形。

对于存在承租人的房屋，在现有租赁合同到期前，仍可办理续贷。与此同时，监管部门还计划完善土地交易许可制度，将实际入住义务顺延至租约结束后履行，以推动交易时点前移。

此外，无房者购买多套房持有者所持住房时，迁入居住义务也将适度放宽，以部分弥补交易动力。不过，这些配套措施能否真正带动成交回升，仍取决于市场环境。

对于违法或变相违规贷款的处罚也将进一步加码。若查实经营性贷款被挪用于非核定用途，相关借款人最高可被限制在所有金融机构贷款3年，且限制范围包括家庭贷款。

同时，金融部门计划将监管范围扩大至线上投资关联金融行业，以提前阻断所谓“气球效应”。不过，相关行业在认同政策初衷的同时，也呼吁更平衡地评估其对市场的影响。

有业内人士表示，从一线情况看，此前担心的“气球效应”并不明显；如果全面适用监管，部分需求反而可能转向制度外渠道，同时还需兼顾投资者保护。该人士还称，也可考虑将适用范围合理限定在买卖目的等情形，以缓解市场担忧。

整体来看，此次措施的重点在于遏制家庭负债扩张，并为房地产市场降温。但在总量管理与贷款限制同时发力的情况下，市场流动性可能收缩，短期内不排除出现成交减少、价格调整等影响。若政策按预期发挥作用，也有望抑制投机性需求，推动家庭负债趋稳。

金融部门表示，后续还将按计划陆续推出追加措施，包括针对投机性贷款的监管安排。

Lee Eok-won强调，金融业应切断与房地产市场的过度绑定，并要求整个金融行业以更大力度推进贷款总量管理目标、多套房续贷限制以及违规贷款监管等措施。

他还表示，除当天讨论的方案外，后续还将另行公布针对以投机为目的、持有非居住单套房等人群的贷款监管方案，并将全面重塑房地产金融激励结构，向市场明确传递“房地产投机无利可图”的政策信号。