Chính phủ Hàn Quốc ngày 13/8 công bố gói “Biện pháp cung ứng nhanh nhà ở nhằm ổn định thị trường mua và thuê”, với mục tiêu bổ sung 230.000 căn+α tại vùng thủ đô. Gói chính sách tập trung vào ba trụ cột: rút ngắn thời gian phát triển quỹ đất công, công bố quỹ đất cho 100.000 căn nhà ở công mới ngay trong năm nay, đồng thời đẩy nhanh các dự án tái phát triển, tái thiết và tổ hợp đô thị.

Ngoài nguồn cung căn hộ, chính phủ cũng cho biết sẽ mở rộng các loại hình nhà ở khác, tăng nguồn nhà bán và nhà cho thuê theo chương trình công để giảm độ trễ nguồn cung trên thị trường.

Theo ước tính của chính phủ, gói giải pháp này sẽ tạo thêm 230.000 căn+α tại vùng thủ đô. Trong đó, số căn khởi công bổ sung trong giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 120.000 căn+α so với các chính sách hiện hành.

Cụ thể, khoảng 160.000 căn+α sẽ đến từ việc mở rộng quỹ đất công; 14.000-24.000 căn+α từ khu vực đô thị; và 59.000 căn+α từ việc thúc đẩy nguồn cung khu vực tư nhân.

Rút ngắn thủ tục phát triển quỹ đất công, công bố 100.000 căn trong năm nay

Trước hết, chính phủ sẽ cắt giảm thủ tục trong quá trình phát triển quỹ đất công. Với các khu đất công mới, thời gian từ lúc công bố địa điểm dự kiến đến khi khởi công sẽ được rút từ 68 tháng xuống còn 37 tháng.

Tùy theo quy mô và đặc điểm khu đất, một mô hình riêng cũng sẽ được áp dụng để rút thời gian khởi công xuống còn 21-34 tháng.

Đối với các khu hiện hữu như đô thị mới thế hệ 3 và Seoripul, chính phủ đặt mục tiêu đẩy nhanh từng giai đoạn thêm 1-2 năm, qua đó khởi công 89.000 căn trước năm 2030. Trong số này, 41.000 căn vốn dự kiến triển khai sau năm 2031 sẽ được kéo lên trước mốc 2030.

Ngay trong năm nay, chính phủ sẽ công bố thêm quỹ đất cho 100.000 căn thuộc các khu nhà ở công mới. Ba địa điểm được công bố trước gồm Yeomchang-dong, quận Gangseo, Seoul với 1.000 căn; khu vực Wabu-eup, Namyangju, tỉnh Gyeonggi với 21.700 căn; và Gyeonggi Gwangju Station Area 2 tại Jangji-dong, Gwangju, tỉnh Gyeonggi với 4.500 căn, tổng cộng 27.000 căn.

Tại Yeomchang-dong, chính phủ sẽ tận dụng khu đất Công viên Yeomchang đã bị bỏ hoang trong thời gian dài sau khi dự án phát triển tư nhân bị hủy vào năm 2006. Khu vực này dự kiến cung cấp 1.000 căn và khởi công vào năm 2029.

Tại Wabu-eup, khu vành đai xanh gần ga trên tuyến Gyeongui-Jungang sẽ cung cấp 21.700 căn, với mục tiêu khởi công trong nửa đầu năm 2030.

Trong khi đó, Gyeonggi Gwangju Station Area 2, nằm gần ga Gyeonggi Gwangju trên tuyến Gyeonggang, dự kiến bổ sung 4.500 căn và cũng khởi công trong nửa đầu năm 2030.

Các địa điểm còn lại cho 73.000 căn+α sẽ tiếp tục được công bố trong năm nay sau khi hoàn tất tham vấn với các cơ quan liên quan.

Trước khi có thêm các đợt công bố mới, toàn bộ vành đai xanh ở Seoul cùng một phần vành đai xanh vùng thủ đô giáp Seoul sẽ tạm thời được chỉ định là khu vực phải xin phép khi giao dịch đất đai. Khu vực xung quanh các quỹ đất mới tại Namyangju và Gwangju cũng sẽ chịu quy định tương tự trong 5 năm kể từ ngày công bố.

Chính phủ đồng thời chuyển đổi các lô đất phi nhà ở đã bị bỏ hoang lâu năm trong quỹ đất công sang đất ở. Kế hoạch đặt ra là chuyển đổi 490.000 pyeong để khởi công 30.000 căn trước năm 2030.

Các khu vực được áp dụng gồm đô thị mới thế hệ 3, đô thị mới thế hệ 2 và các khu đất quy mô nhỏ. Trước mắt, chính phủ công bố ba địa điểm chuyển đổi với tổng quy mô 4.400 căn tại Incheon Geomdan, Siheung Geomo và Uiwang Wolam.

Nới quy định về tái phát triển và chỉnh trang đô thị

Nguồn cung tại khu vực đô thị cũng sẽ được mở rộng. Chính phủ cho biết sẽ rà soát lại quy trình và các quy định liên quan để đến năm 2030, khoảng 234.000 căn thuộc các dự án tái phát triển - tái thiết tại vùng thủ đô có thể khởi công theo đúng kế hoạch.

Tỷ lệ đồng thuận cần thiết để thành lập hiệp hội tái phát triển sẽ được hạ từ 75% xuống 70%. Tỷ lệ đồng thuận để chỉ định chủ đầu tư trong các dự án tái phát triển - tái thiết công cũng giảm từ 67% xuống 60%.

Trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà thầu nhưng chỉ có một đơn vị tham gia, thủ tục đấu thầu lại cũng sẽ được đơn giản hóa.

Đối với các dự án tổ hợp nhà ở công trong đô thị, chính phủ dự kiến chọn thêm các địa điểm ứng viên mới với quy mô 10.000-20.000 căn tại Seoul trong nửa cuối năm nay. Hiện có 47 dự án với quy mô 85.000 căn đang được triển khai, và mục tiêu là khởi công 51.000 căn trước năm 2030.

Các dự án chỉnh trang quy mô nhỏ cũng sẽ được mở rộng hỗ trợ, qua đó bổ sung thêm 4.200 căn khởi công đến năm 2030 so với kế hoạch hiện tại.

Chương trình mua và cho thuê nhà mới xây của LH cùng các đơn vị khác đặt mục tiêu khởi công 140.000 căn tại vùng thủ đô trước năm 2030. Chính phủ cũng thúc đẩy phương án nâng mức giảm thuế khi doanh nghiệp mua đất và công trình xây dựng từ 15% hiện nay lên 70% vào năm 2027, đồng thời tăng mức giảm thuế chuyển nhượng đất từ 10% lên 15%.

Các quy định đối với nguồn cung nhà ở quy mô nhỏ như nhà đa hộ và nhà nhiều căn cũng sẽ được nới lỏng. Giới hạn diện tích xây dựng của các loại hình này được nâng từ 660 m2 lên dưới 1.000 m2, trong khi giới hạn số tầng đối với nhà nhiều căn tăng từ 3 tầng lên tối đa 4 tầng.

Theo ước tính của chính phủ, việc nới giới hạn số tầng có thể giúp tăng khoảng 33% số hộ trên cùng một diện tích đất.

Ưu đãi không tính vào số lượng nhà ở khi xác định thuế đối với nhà ở quy mô nhỏ, mới xây cũng được gia hạn. Theo đó, trường hợp mua lần đầu nhà mới xây có diện tích sử dụng riêng không quá 60 m2, với giá mua tối đa 600 triệu won tại vùng thủ đô và 300 triệu won tại các địa phương, sẽ tiếp tục không bị tính vào số lượng nhà ở khi xác định thuế mua, thuế bất động sản tổng hợp và thuế thu nhập từ chuyển nhượng.

Thời hạn áp dụng ưu đãi này được gia hạn từ cuối năm 2027 sang cuối năm 2028.

Mở rộng lựa chọn nhà bán và nhà cho thuê theo chương trình công

Để giảm gánh nặng mua nhà ban đầu cho thanh niên và một số nhóm đối tượng khác, chính phủ sẽ đa dạng hóa hình thức bán nhà theo chương trình công. Khoảng 15% lượng nhà bán theo chương trình công sẽ được cung cấp theo mô hình tích lũy phần sở hữu hoặc chia sẻ lợi nhuận.

Với mô hình tích lũy phần sở hữu, người mua trước tiên chỉ sở hữu một phần căn nhà, sau đó mua dần phần còn lại trong 20-30 năm. Chính phủ sẽ triển khai song song hình thức bán thông thường và hình thức tích lũy phần sở hữu tại một số dự án, bắt đầu từ các đợt mở bán dự kiến trong quý IV năm nay.

Số lượng cụ thể và điều kiện về tài sản sẽ được công bố riêng vào tháng 10.

Ở mảng nhà cho thuê công, chính phủ sẽ bổ sung loại hình “nhà cho thuê công phổ cập”. Nguồn cung sẽ tập trung tại các khu vực được ưa chuộng như gần ga trong các đô thị mới thế hệ 3 và khu trung tâm Seoul. Hơn 50% tổng nguồn cung của loại hình này sẽ được phân bổ cho thanh niên chưa sở hữu nhà.

Thời gian cư trú cơ bản là 6 năm và có thể được gia hạn theo số lần sinh con. Các hộ gia đình có từ 3 con chưa thành niên trở lên có thể ở tối đa 20 năm.

Chính phủ cũng bổ sung một loại hình riêng trong chương trình thuê nhà theo hình thức jeonse dành cho thanh niên. Với chương trình “jeonse cho thanh niên phổ cập”, hạn mức hỗ trợ tại vùng thủ đô theo tiêu chuẩn một người sẽ tăng từ tối đa 120 triệu won lên 240 triệu won, đồng thời thay cơ chế ưu tiên và chấm điểm hiện nay bằng hình thức bốc thăm chọn người thuê.

Chương trình jeonse hiện hành dành cho thanh niên vẫn được duy trì song song với loại hình mới.

Để giám sát việc triển khai gói chính sách, chính phủ sẽ thành lập một cuộc họp liên bộ kiểm tra tiến độ cung ứng nhanh nhà ở do Thủ tướng chủ trì. Đồng thời, một tổ công tác đổi mới cung ứng nhanh do Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông dẫn đầu, với sự tham gia của các bộ ngành và chính quyền địa phương, cũng sẽ được lập.

Các trung tâm cấp phép nhanh và trung tâm hỗ trợ xử lý vướng mắc tại hiện trường hiện nay sẽ được hợp nhất thành “Trung tâm hỗ trợ cấp phép nhanh” vào tháng 11 để quản lý thủ tục cấp phép và tháo gỡ khó khăn theo từng dự án.