韩国银行连续两次上调基准利率后，贷款利率的调整节奏并未同步。浮动型住房抵押贷款主要参考COFIX，固定型和混合型房贷则更多受金融债等市场利率影响；而对于存量浮动贷款借款人来说，还要等到合同约定的重定价时点，基准利率上调才会逐步反映到实际利息负担中。

据金融业9月4日消息，韩国银行金融货币委员会7月16日将基准利率从2.50%上调至2.75%，8月27日再次上调0.25个百分点至3.00%。两个月内，基准利率累计上调0.50个百分点。

随着基准利率上行，家庭贷款利率也出现抬升。韩国银行数据显示，按存款银行新发放额口径计算，7月家庭贷款利率为4.64%，环比上升0.14个百分点；其中，住房抵押贷款利率为4.48%，环比上升0.12个百分点。分类型看，固定型房贷利率为4.76%，环比上升0.23个百分点；浮动型房贷利率为4.35%，环比上升0.08个百分点。

COFIX连续4个月走高，浮动型房贷先行反映

同样是住房抵押贷款，固定型与浮动型房贷涨幅不一，核心原因在于两类产品的定价基准不同。基准利率调整并不会直接对应到每笔贷款利率，而是先影响短端和长端市场利率、银行资金成本等，再通过不同产品所采用的定价基准传导至贷款利率。

对于浮动型房贷而言，COFIX是最主要的定价基准之一。COFIX是根据韩国8家银行实际筹资成本计算得出的资金成本指数，涵盖定期存款、定期储蓄及金融债等多类融资工具利率。

按新发放额口径计算，7月COFIX为3.18%，较6月的3.05%上升0.13个百分点。该指标自4月的2.89%升至5月的2.90%、6月的3.05%和7月的3.18%，已连续4个月上涨，并创下2024年12月以来、1年7个月新高。

COFIX走高已率先反映在以其为基准的新发浮动型房贷上。KB Kookmin Bank自8月19日起，将以新发放额COFIX为基准的6个月浮动型房贷利率，从4.25%—5.65%上调至4.38%—5.78%，上调0.13个百分点。Woori Bank也将同类浮动型房贷利率从4.56%—5.76%调整至4.69%—5.89%。

不过，COFIX涨幅并不能简单与基准利率上调幅度直接对比。原因在于，COFIX同时反映多种银行筹资工具利率，而市场利率本身也可能提前计入未来货币政策预期。8月口径COFIX预计将于9月15日公布。

存量借款人调整存在时滞，固定型房贷往往更早变动

即便COFIX已经反映到新发浮动型房贷上，存量借款人的贷款利率也不会同步调整。存量浮动利率贷款只有在合同约定的重定价周期到来后，才会适用新的COFIX，因此不同借款人的实际利率调整时间并不相同。

以6个月浮动型房贷为例，即使COFIX已经上行，借款人在下一次重定价前仍可能继续适用原有利率；只有到了重定价日，适用更高的COFIX后，利息负担才会增加。即便是同类浮动贷款产品，因重定价日不同，借款人实际感受到加息影响的时间点也会有所差异。

相比之下，固定型房贷以及在一定期限内锁定利率的混合型房贷，主要受金融债等市场利率影响。韩国五大银行的混合型房贷产品，多以5年期银行债收益率作为主要定价基准。由于金融债等长期市场利率往往会提前反映未来货币政策预期，因此其波动时间可能早于基准利率的实际调整。

一位商业银行人士表示，在追加加息预期存在的情况下，固定型房贷所参考的金融债利率往往先行上升，随后以COFIX为基准的浮动型房贷利率再跟进。

该人士还称，在新增借款人中，由于当前浮动型利率相对较低，选择浮动型房贷的情况较多。考虑到房贷金额普遍较大，借款人通常更倾向于选择当前本息负担较低的产品。以近期新增房贷为例，浮动型与固定型的选择比例大致为9比1。

后续仍有上调可能，房贷利率面临继续上行压力

在7月和8月连续两次加息后，韩国银行仍保留进一步上调基准利率的可能性。韩国银行行长Hyun Song于8月27日在金融货币委员会会后记者会上表示，反映未来6个月基准利率预期的点阵图中位数为3.25%，较当前基准利率高出0.25个百分点。

Hyun Song还表示，未来6个月内还将召开4次金融货币委员会会议，预计“在当前基础上再上调一次左右”，显示后续加息节奏或相对温和。

Hana Securities则认为，在判断后续货币政策路径时，与其关注何时追加加息，不如更关注最终利率水平。该机构预计，基准利率可能在11月和明年2月进一步上调后升至3.50%，并指出当前债券市场对这一终点利率水平的反映仍不充分。

若债券市场进一步计入上述终点利率预期并推动市场利率上行，以金融债为基准的固定型和混合型房贷利率可能继续承压；浮动型房贷利率也可能在滞后效应下，通过银行资金成本和COFIX逐步受到影响。

整体来看，基准利率上调传导至贷款利率的时间点和幅度，因产品类型不同而存在明显差异。当前新增借款人虽然更多选择利率相对较低的浮动型房贷，但若COFIX延续升势，且基准利率仍有进一步上调空间，存量浮动贷款借款人的利息负担也可能自各自重定价时点起逐步加重。

银行业人士指出，存量浮动型借款人若考虑未来是否转贷，除比较利率差异外，还需同时评估提前还款手续费等成本。

另一位商业银行人士表示，在利率上行周期内，借款人应将提前还款手续费等因素一并纳入测算，综合判断继续持有原贷款还是更换产品更为合适；对于新增借款人而言，也应结合自身偿债能力以及未来利率波动可能性，选择适合自己的利率类型。