韩国总统Lee Jae-myung近期连续就房地产市场释放强硬信号。1月29日房地产供给对策公布后，Lee Jae-myung又接连发表相关言论，外界普遍认为，后续楼市调控措施可能进一步收紧。除税制手段外，贷款监管也被视为可能同步加码的重点领域。

近日，Lee Jae-myung在社交媒体上将多套房投机称为“亡国式行为”，并表示“无论用什么办法都要抓住”。他指出，房地产投机推高房价，进而导致年轻群体放弃结婚和生育，削弱国家竞争力。Lee Jae-myung还表示，与过去相比，可替代投资渠道已经增多，公众认知也发生变化，因此此次将力争在抑制投机方面取得实际效果。

在扩大住房供给的同时，政府同步释放打击投机的强烈信号，被市场解读为意在从源头压低房价上涨预期。有观点认为，当前政策路径一方面是通过供给政策稳定中长期住房供应，另一方面则在短期内借助金融和税制工具压缩投机需求，形成双线调控。

这一基调也延续至公开场合。3日举行的国务会议上，Lee Jae-myung表示，如果大量投资资金被房地产“绑住”，资源就难以流向生产性领域，社会经济结构和资源配置也将随之扭曲；房价若出现不合理上涨，最终将转化为整个社会的负担。

在此背景下，金融监管部门也开始加强应对。为遏制家庭贷款增速，更多追加监管方案正进入讨论范围。

◆“压力DSR”扩围成监管焦点

当前最受关注的方向，是扩大“压力总债务本息偿还比率（DSR）”监管的适用范围。现阶段，该指标主要适用于住房抵押贷款、信用贷款，以及部分租房贷款的利息偿还额，市场预计其覆盖范围后续还可能继续扩大。

其中，将大额租房贷款以及1亿韩元以下贷款纳入DSR管理的方案，被认为正在研究之中。此前通常是在贷款总额超过1亿韩元时才进入监管范围，因此1亿韩元以下贷款相对处于监管空白地带。监管部门认为，利用这一空档加杠杆投资或绕开监管融资的情况有所增加；如果不按借款人偿债能力进行管理，即使单笔金额不高，也可能持续累积家庭债务风险。

租房贷款也被认为难以继续作为例外项目处理。尤其是在叠加信用贷款后，借款人的偿债能力可能迅速恶化。据悉，监管部门正在进行模拟测算，其中包括仅将租房贷款利息、而非本金计入DSR的方案。

与此同时，针对住房抵押贷款实施单独管理的方案也在讨论之中。这意味着监管重点可能由单纯观察家庭贷款总量，转向对与房地产高度相关的贷款投向进行更直接的管控。除将银行业家庭贷款总量目标设定得低于去年外，也有意见提出，对住房抵押贷款按月度、季度实施单列管理。

金融委员会主席Lee Eok-won在上月28日举行的座谈会上表示，政府将于2月公布2026年度家庭债务管理方案，并向全金融行业提出比去年更严格的管理目标。他说，去年银行业家庭贷款增速约为1.8%，今年将“严格管理”在略低于这一水平，最终数值将在与相关部门及内部协调后公布。

不过，监管收紧也可能给刚需群体带来不小压力。无房者在筹备置业、安排租住与购房资金，或通过现有贷款维持居住稳定的过程中，贷款门槛都可能随之上升。

有金融业人士表示，在总统明确宣布与房地产投机“开战”的情况下，金融监管几乎是见效最快的政策工具之一；如果DSR扩围与总量管理同时发力，信贷环境可能较当前进一步趋紧。不过他也指出，打击投机需求固然理由充分，但若缺乏对刚需群体的配套保护措施，市场反弹压力也可能随之增大。